服务热线:400-1888-511

服务时间:8:00-22:00

我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?

2021-01-13 人浏览 来源:臣财投资
【摘要】融资功能是房产重要的金融属性之一,但对于还没结清房贷的房产来说,不同的地方不同的标准,并不是每个城市的银行都能接受房产的再次抵押,而且无论是申请渠道、条件、利率还是额度,融资受到的限制都会比单独拥有"
  融资功能是房产重要的金融属性之一,但对于还没结清房贷的房产来说,不同的地方不同的标准,并不是每个城市的银行都能接受房产的再次抵押,而且无论是申请渠道、条件、利率还是额度,融资受到的限制都会比单独拥有产权的房子更多,因此如果拿未结清房贷的房子再去银行做抵押贷款,无论是业务办理的可行性还是额度的高低,都需要结合地方的信贷环境、房子和自身情况来做评估。

  一、从银行申请房产再次抵押贷款的实现条件有哪些?

  1、需要确认当地是否有银行可以受理这类房产业务。

  通常买房按揭时的抵押是首次抵押,也叫最高额抵押,拥有优先受偿权;在首次抵押之后,再做抵押属于二次抵押,它的受偿权位于首次抵押之后。所以理论上做二次抵押的风险要比首抵大得多,只要房产出现减值,二抵的债权就有可能无法实现。

  在这种背景下,一方面当地的商业银行要看当地人行有没有相关业务的开放指导信贷政策,如果没有,那么整个城市的银行都做不了,要做只能寻求于其他金融机构;另一方面即使当地人行开放了这项业务,也要看具体的商业银行是否开通了该业务。

  以现在的情况来看,出于风险的考虑,即使在可以做房产二抵的城市,能接受做二抵的银行数量也是非常有限的,而且条件都比较严,并不是太容易从银行申请到这项业务。

  2、需要确定是否可以满足从银行申请房产二抵这类业务的条件。

  ①、是否具备基本进件资格?

  银行对风险控制的要求会比较高,在能做房产二次抵押的银行当中,很多很行只接受首次抵押也在本行办理的情况,将两次抵押都控制在本行,可以更好地控制风险。

  所以要弄清楚当地是所有银行都只能接受本行申请进件,还是有银行能接受跨行申请进件,如果没有跨行申请的渠道,那么申请的范围只能限制在第一次办理按揭时的银行,而且需要同时满足该行在当地开通了二抵业务这个条件,才有机会办理成功。

  ②、信用记录是否过关?

  当有了进件的基本资格后,还要看申请人夫妻的信用记录是否会影响审批。信用记录的要求要看具体银行的信贷审批要求,有些银行会严格一些,但有些银行会相对宽松一些。

  一般来说最近两年的信用记录最好不要出现“连三累六”,即最近两年内不能出现连续3次逾期或累计6次逾期的情况。

  而对于这种房产二抵业务,银行风控升级也是很正常的,如北京有个能办理相关业务的银行就规定最近两年不能出现连续的两次逾期,所以具体的情况还是要看具体银行的审批要求。

  ③、收入与负债有没有造成矛盾?

  通过银行办理信贷业务,客户的收入水平是银行风控分析的一项重要内容。如果自身的负债已经比较高,当占用收入的比例已经触及银行所认定的红线时,银行就会质疑客户的偿债能力,那么申请就有可能无法通过。

  现有的负债包括原房贷的月供和其它可能存在的需要每月分期偿还的负债,如信用卡分期、车贷、信贷等,当这些每月需要支付的总金额已经达到或超过银行要求的月收入比例时,就很容易会被银行拒绝。这个比例也会因银行而异,比如有银行就规定不能总负债率不能超过收入的60%。

  ④、是否需要满足银行要求的申请类型?

  银行对资金用途有明确的规定,大部分能做房产二次抵押的银行,都会要求客户申请的资金用于企业经营用途,需要有企业主体,且款项是打到有购销关系的第三方公司中,这是与非银行金融机构区别较大的地方。

  所以如果申请人没有企业背景,那就只能申请人个消费用途,但能以房产二抵的业务形式接受这种资金用途的银行并不多,甚至有可能在当地找不到可以支持二抵业务用于这种资金用途的银行,相对来说在这一点上还不如做非抵押的纯信用类产品更方便。

  ⑤、按揭时长有没有达到要求?

  房产的二次抵押需要看房产的剩余价值,按揭时间的长短对剩余价值的影响是很大的,所以银行一般都会要求房产的按揭时长要满足条件,这个时长也是会因银行而异,但一般都要求房产必须按揭了一年以上,有些银行甚至要求至少三年以上。

  所以拿未结清房贷的房产证再次去银行办理贷款,一方面需要当地的信贷环境的支持,另一方面即使当地的银行可以办理,也要看自己的情况是否能满足银行的申请条件,当条件都具备后,这件事才有成功办理的可能。

  二、房产的二次抵押业务能贷多少金额?

  房产二次抵押的额度主要受银行合并抵押率、房产剩余价值和自身收入与负债水平这三个因素的影响,具体的数值要看房子和个人情况及银行的要求而定。

  1、合并抵押率是额度高低的一个重要影响因素。

  做二次抵押的房产已经进行了一次按揭抵押,首次抵押的抵押率已经随着还款的时间的长短而出现了变化,因为每月都有在还款进去,时间越长,还进去的钱就越多,或者房产升值越多,受抵押的价值占比会越来越少,而剩余价值会越来越多。

  为了便于控制风险,一般银行都会以合并抵押率来降低风险,把一二次的抵押率控制在一定的比例内,比如两次抵押的款项控制在房产评估价值的60%,可贷额度就等于这60%里面减去还剩下未还的房贷余额而得出。

  比如100万的房产,合并抵押率是60%,那么这套房子总共就只能承受60万的贷款额度,如果原房贷未还余额是35万,那么能贷的部分就是25万。不同银行的合并抵押率不一定相同,银行还会综合考虑房产的情况来做评估,有些情况下抵押率甚至会低至50%,正常情况在70%左右。

  2、房产的剩余价值是影响额度高低的另一个重要因素。

  房贷未结清的房子,在房产价值剔除剩余房贷之后剩下来的价值就是剩余价值,理论上剩余的价值越高,申请二抵业务时能拿到的数额就越多,反之就越小。剩余价值越高,代表着已经归还的房贷就越多,或者代表房产出现了升值,那么对应剩余的房贷在房产价值中的占比就会越少。

  而在上面所谈的合并抵押率的条件下,剩余房贷与可贷额度呈反比关系,当剩余房贷占比越小,对应的可贷额度占比就越高。

  3、个人的债务水平也是一个不可忽视的影响因素。

  个人的债务水平会影响银行对申请人偿债能力的评估。当申请人的负债水平高到银行认定的收入红线内不能承担对应申请额度每月的还款额时,要不就需要降额度适配收入水平,要不就会直接被拒绝申请。

  所以即使银行的合并抵押率比较高,同时房产的剩余价值也较高,但如果个人的收入与负债之间没有处理好,也可能会影响到最终的额度。

  三、小结。

  综上所述,如果想拿还未结清房贷的房产证在银行渠道再次贷款,首先需要看当地的信贷环境和银行是否支持这种二次抵押业务,而即使当地有相关业务可以办理,也需要结合房产及自身的情况才能确定是否可以办理,至于额度则会受到银行合并抵押率的高低、房产的剩余价值大小以及个人的收入和负债水平的影响,需要具体情况具体分析。

专业融资顾问帮您贷款

万元

免费获取贷款方案请致电

400-1888-511

  • 日排行
  • 周排行