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土地经营权抵押贷款是什么?

文章来源:臣财投资 阅读: 发布时间: 2019-04-26

                                            土地经营权抵押贷款


  土地经营权抵押贷款是什么?对于土地经营权抵押贷款,农民的关注点是能不能以及值不值得用土地经营权抵押贷款。银行更多地从放贷风险和抵押物处置机制来考虑操作的可行性。

  土地经营权抵押贷款是什么

  其实,去年以来土地承包经营权抵押就已经成为一大亮点和社会关注的焦点。十八届三中全会《决定》提出赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。相比以往,这一表述在“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权”上更加明确、具体。要向银行申请土地经营权贷款,首先要做的事情就是为自己手中所拥有的土地经营权进行“确权”——只有确定了经营权的归属,才有以此进行抵押向银行贷款的可能。

  首先我们要区分土地承包权和土地经营权,在土地承包权与经营权主体发生分离后,这二者的区别更加容易理解。土地承包权是农民个体作为一定社区范围内集体成员一份子而对该社区范围内某一块土地享有占有、使用、收益等权利,它是农民个体“成员权”的一种体现,是物权,是财产权。土地经营权是由承包权派生出来的一种民事权利,其表现更多地是一种预期收益。以土地承包权作抵押进行贷款,可能使农民永久失地,而以土地经营权作抵押进行贷款,农民可能失去的只是在土地上耕作及收益。因此,为了尽量降低农民永久失地的风险,目前抵押物应是土地经营权,而非土地承包权或承包经营权。

  对于土地经营权抵押贷款,农民的关注点是能不能以及值不值得用土地经营权抵押贷款。银行更多地从放贷风险和抵押物处置机制来考虑操作的可行性。表面看,有土地经营权做抵押物,要比没有抵押物的放贷风险低得多。但是,不容易变现的抵押物,对银行反而是一种负担。政府的着眼点是农民、银行二者是否可以“双赢”,以及对整个经济社会的影响。

  土地经营权抵押贷款怎么申请

  (一)流转见证

  文件实施后,各新型农业经营主体予以土地经营权抵押贷款的,需到县产权交易中心签订书面土地流转合同,并办理见证手续。县产权交易中心办理见证过程中,需进行材料初审,并加盖经办人名章和单位公章予以确认。

  (二)贷款申请

  各新型农业经营主体办理完见证后,向金融机构提出书面抵押贷款申请。

  (三)贷前审查

  各金融机构作为农村土地经营权抵押贷款机构,按照“办理自愿、风险自负、收益自理”的原则,开展贷前审查等程序,并承担抵押贷款的信贷风险。

  (四)申请登记

  乡镇经济办作为农村土地经营权抵押登记机构,负责金融机构贷前审查通过的农村土地经营权抵押的登记工作。金融机构贷前审查程序完成后,与借款人作为共同申请人,向乡镇经济办提出农村土地经营权抵押登记的申请,并提交下列材料:

  1、《农村土地经营权抵押登记申请》;

  2、《抵押贷款合同》;

  3、借款人身份证和户口簿等身份证明。合作社或农业企业申请土地经营权抵押登记的,还需提供工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证、银行开户许可证、出资人名册等证明材料;

  4、经营权证书和承包合同等权属证明材料。没有发放经营权证的,需提供身份证和户口簿等身份证明、村级组织土地台账和村级组织证明;

  5、土地出让方共有权人同意抵押的书面资料等;

  6、经县产权交易中心鉴证的农村土地流转合同;

  7、农业企业申请土地经营权抵押的,还需提供同意抵押的有效内部决议等证明材料;

  8、借款人居住地与土地经营权所在地分离的,借款人居住地所在的乡镇经济办为土地经营权抵押登记的主办单位,居住地村委会提供借款人身份信息确认、居民所在地乡镇经济办进行重点登记;土地经营权所在地的村委会和乡镇经济办需共同提供土地经营权权属信息证明材料,并做好辅助登记,防止土地经营权重复抵押。

  (五)村委会审核确认

  村委会对申请书中记载的借款人身份信息和土地承包权信息进行确认,签字并加盖公章。

  (六)乡镇经济办复查确认

  乡镇经济办受理村委会审核确认后的申请人抵押登记申请书后,重点对申报材料的完备性、规范性和一致性进行复查确认。

  (七)乡镇经济办进行抵押登记

  农村土地经营权抵押登记分为初始登记、变更登记和注销登记。

  1、初始登记。乡镇经济办复核完毕,符合条件的5日内办理完登记手续,并出具《农村土地经营权抵押登记证》一式四份,乡镇经济办、借款人、金融机构、村委会各一份。不符合抵押登记条件的,书面通知申请人。

  2、变更登记。农村土地经营权抵押期间,抵押登记事项发生变更的,由借款人5日内申请办理抵押权变更登记,并提交以下要件:

  农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;发生变更的书面证明资料;金融部门同意变更证明;农村土地经营权抵押登记证。

  3、注销登记。农村土地经营权抵押期届满,或者借款人与金融部门达成解除抵押协议后,借款人应于5日内申请办理抵押权注销登记,并提交以下要件:

  农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、金融部门放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料;农村土地经营权抵押登记证。

  (八)管理抵押登记档案

  乡镇经济办每批抵押贷款登记工作完毕,要按年度分村别分门别类的整理建档,由专人负责管理并建立健全档案管理制度。

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