银行房贷提前还款划算吗-臣财网

一、是否划算需综合多方面因素

（一）从利息支出角度

节省利息

如果是提前全部还款，之后就不再计算房贷利息，只需支付提前还款日之前的利息，这能大幅节省总的利息支出。例如贷款30万，若提前还清就不用再支付后续利息了2。

提前部分还款且贷款期限不变的情况下，本金减少，每月利息会重新计算，利息也会减少；若提前部分还款并缩短贷款期限，贷款时间缩短，所要还的利息也会相对减少2。

不一定节省利息

如果签订贷款合同时享受7折到8.5折的利率优惠，目前处于降息通道，提前还贷后再贷款购房可能按新政策执行更高利率，这种情况下提前还贷可能得不偿失。例如之前享受低折扣利率优惠的客户，提前还贷后再贷款基准利率上浮，就不划算了2。

（二）从资金使用角度

无更好投资渠道时划算

如果手头宽裕且没有更好的投资渠道，资金闲置也只能获得较低收益，那么提前还贷可以减少利息支出，减轻负担，这种情况下提前还款比较划算。例如若有一笔资金，只能获取低于房贷利率的存款利息，提前还贷可减少利息的白白支出1。

有更好投资渠道时不划算

如果有更好的投资渠道，收益高于房贷利率，此时将资金用于投资比提前还贷更划算。比如有投资项目年化收益率高于房贷利率，把资金投入该项目能获取更多收益，就不建议提前还贷1。

（三）从还款阶段角度

等额本金还款前期划算，后期不划算

在等额本金还款方式下，前期还款中利息占比较大，提前还款能节省较多利息，比较划算；但如果还款期已过1/3，越到后期所剩本金越少，产生的利息也越少，此时提前还贷意义不大。例如等额本金还款，前期偿还利息多，提前还能少付后续利息；但后期本金占比大，提前还主要是还本金，节省利息有限2。

等额本息还款中期和后期不划算

等额本息还款方式下，本金总额与利息总额相加后平均分摊到每个月，前期利息比重逐月递减，本金比重逐月递增。到了还款中期，已经偿还了大部分利息，提前还贷节省利息不多；还款后期同理，提前还款意义不大。比如贷款到了中期，每月还款大多是本金了，再提前还款对减少利息作用很小2。

二、提前还款的其他注意事项

（一）银行相关规定

很多银行对提前还款有时间限制，如有的银行规定必须在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上才可以提前还贷。并且可能需要提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到申请后要审批，一般需要一个月左右时间2。

部分银行会对提前还款收取违约金。如建设银行不满一年提前还款收取提前还款额的3%，一年到两年收取2%，两年到三年收取1%；工商银行不满一年提前还款收取提前还款额的5%，贷款满一年后不收取；农业银行不满一年提前还款以本金×月利率收取，贷款一年后不收取；中国银行不满一年提前还款收取不超过六个月利息的违约金，贷款满一年后不收取；交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次2。

各家银行对于提前还贷的金额要求也有所不同，有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍等2。

（二）特殊情况

对于公积金贷款，只有公积金账户的钱必须先用来还清公积金贷款，其他自有资金可以根据个人喜好和需要，决定是偿还商业贷款还是冲抵公积金贷款3。