一、提前还贷利息计算的总体原则
提前还贷利息的计算需根据不同的还款方式和提前还款的具体情况而定。一般来说，银行在计算房贷利息时遵循一些基本的金融计算原则。例如，在等额本息还款法中，银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变1。
二、不同提前还贷方式下的利息计算
（一）提前全部还款
计算方法
如果是提前全部还款，就不再算以后的房贷利息，只计算提前还款日之前的房贷利息2。例如，您贷款30万，已经还了1年，在提前全部还款时，只需支付这1年所产生的利息，之后的利息无需再交。
可能涉及的违约金
不同银行对于提前全部还款是否收取违约金规定不同。如工商银行不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%；贷款满一年后提前还款则不收取违约金。农业银行不满一年提前还款的，以本金×月利率收取，贷款一年后不会收取违约金。建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%；一年到两年的收取2%，两年到三年的收取1%。中国银行不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金，贷款满一年后提前还款不收取违约金。交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。而股份制银行大部分不收手续费，外资银行一般根据已经还款年限收取差异收费12。
（二）提前部分还款
**贷款期限不变
计算方法：如果是提前部分还款且贷款期限不变，所要还的本金就更少了，从而每月的利息也要重新计算，利息会减少2。
举例：假设贷款金额为50万、贷款利率5%、期限20年，采用等额本息还款方式，每月月供额 = [贷款本金×月利率×(1 + 月利率)^还款月数]÷[(1 + 月利率)^还款月数 - 1]，计算得出每月还贷额为3299.78元。如果在还贷第5年办理提前还款20万后，剩余本金还有217274.32元，在保持贷款期限不变的情况下，重新计算后的每月月供变为1718.19元，可节省利息84685.71元5。
可能涉及的违约金：同样，不同银行对于提前部分还款是否收取违约金及收取标准不同，与提前全部还款类似，国有大行、股份制银行、外资银行等各有自己的规定，需参照各银行具体政策12。
**缩短贷款期限
计算方法：如果是提前部分还款缩短贷款期限，贷款时间会缩短，所要还的利息也会相对减少2。
举例：还是以上述50万贷款为例，在第5年提前还款20万后，剩余本金217274.32元，如果选择缩短年限，在保持月供基本不变的情况下，剩余期限还有78个月，可节省利息139021.28元（等额本息还款方式下）5。
可能涉及的违约金：与前面情况一样，不同银行政策不同，需根据办理贷款的银行规定来确定是否收取及收取标准12。
三、提前还贷的其他注意事项
满足银行要求的提前还款条件
大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。例如中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，而华夏银行则表示可以随时申请还贷123。
提前还款的申请流程
借款人如果要提前还贷，一般要在电话或书面申请后，携带身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，存入足够的钱来提前还贷24。