一、计算月利率
如果房贷年利率是5.73%，计算月利率的公式为：月利率 = 年利率÷12。 所以月利率 = 5.73%÷12≈0.4775%5
二、计算利息与还款额（分等额本息和等额本金两种情况）
（一）等额本息
计算公式
每月还款额 = [贷款本金×月利率×(1 + 月利率)^n]÷[(1 + 月利率)^n - 1]，其中n为还款总月数。
示例
假设贷款本金为P元，贷款期限为m年，那么n = m×12。先算出月利率为0.4775%（如上述计算），将相关数值代入公式即可算出每月还款额。每月还款额中包含本金和利息，随着还款的进行，本金所占比例逐渐增加，利息所占比例逐渐减少，但每月还款总额保持不变。总利息 = 每月还款额×n - P。
（二）等额本金
计算公式
每月还款本金 = 贷款本金÷n（n为还款总月数）。
每月利息 =（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率。
每月还款额 = 每月还款本金+每月利息。
示例
同样假设贷款本金为P元，贷款期限为m年，n = m×12。每月还款本金 = P÷n。首月利息 = P×0.4775%，首月还款额 = 每月还款本金+首月利息。之后每月的还款本金不变，但利息随着已归还贷款本金累计额的增加而减少，所以每月还款额逐月递减。总利息 = （首月利息+末月利息）×n÷2。