按揭买房贷款利率计算公式
等额本息还款法
等额本息还款法是按揭贷款中最常见的还款方式之一，其特点在于每月偿还金额固定，包括本金和利息。计算公式如下：
每月还款额计算公式
𝑀
=
𝑃
×
𝑟
×
(
1
+
𝑟
)
𝑛
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
M=
(1+r)
n
−1
P×r×(1+r)
n
其中：
𝑀
M 表示每月还款额
𝑃
P 表示贷款本金
𝑟
r 表示月利率（年利率除以12）
𝑛
n 表示还款月数
每月应还利息和总利息计算公式
每月应还利息：
𝐼
=
𝑃
×
𝑟
×
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
I=
(1+r)
n
−1
P×r×(1+r)
n−1
总利息：
𝑇
=
𝑛
×
𝐼
−
𝑃
T=n×I−P
等额本金还款法
等额本金还款法的特点在于每月偿还的本金固定，利息逐月递减。计算公式如下：
每月还款额计算公式
𝑀
1
=
𝑃
𝑛
+
(
𝑃
−
𝑃
𝑛
×
(
𝑖
−
1
)
)
×
𝑟
M
1
=
n
P
+(P−
n
P
×(i−1))×r
其中：
𝑀
1
M
1
表示每月还款额
𝑃
P 表示贷款本金
𝑛
n 表示还款月数
𝑖
i 表示当前还款月数（从1开始计数）
𝑟
r 表示月利率（年利率除以12）
每月应还利息和总利息计算公式
每月应还利息：
𝐼
1
=
(
𝑃
−
𝑃
𝑛
×
(
𝑖
−
1
)
)
×
𝑟
I
1
=(P−
n
P
×(i−1))×r
总利息：
𝑇
1
=
∑
𝑖
=
1
𝑛
𝐼
1
T
1
=
i=1
∑
n
I
1
不同贷款类型的利率差异
商业贷款利率
商业贷款利率由中国人民银行确定，根据贷款期限和还款方式的不同，利率会有所浮动。一般来说，商业住房贷款的年利率会上浮15%到20%。例如，以商业贷款为例，贷款90万，还款期限为20年，年利率为4.9%，每月还款额大约在5889.99元2。
公积金贷款利率
公积金贷款利率也由中国人民银行确定。以公积金贷款五年以上的年利率为例，为3.25%。同样，公积金贷款可以采用等额本息或等额本金还款方式2。
利率变动的影响
银行计算利息的方法有积数计息法和逐笔计息法。逐笔计息法根据贷款期限逐笔计算利息，可以选择计息期全部化为实际天数计算利息。这些计算方法实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差2。
注意事项
除了利息外，还需注意其他相关费用。复利是指对利息按一定的利率加收利息，根据央行的规定，借款方未按合同约定的时间偿还利息，将会加收复利。罚息是银行对借款人未按规定期限归还贷款的处罚利息。贷款逾期违约金是对合同违约方的惩罚措施2。
通过以上信息，您可以更好地理解按揭买房贷款利率的计算方法及其影响因素，从而做出更明智的贷款决策。