开发商向银行按揭贷款流程

一、开发商向银行按揭贷款流程

（一）确定合作银行

开发商提出意向：开发商向银行提出按揭贷款合作意向，表达希望银行能为其房地产项目的购房人提供按揭贷款服务的意愿。

银行进行调查评估：

银行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查。例如，查看开发商过往项目的建设情况、是否有逾期交房或其他不良记录等，评估开发商的信誉和实力。

银行会审查开发商的财务报表，了解其资金状况、负债情况等财务信息，以确定是否愿意与其合作。

签订合作协议：对于符合条件的开发商，银行与其签订按揭贷款合作协议。协议中会约定银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款的相关事宜，包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等内容。这一步骤明确了双方在按揭贷款业务中的权利和义务关系。

（二）开展商品房销售活动

取得销售许可：开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证后，方可对社会公开销售商品房。

签订购房合同：开发商与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并在合同中约定采用按揭的付款方式。这一合同约定了双方在房屋买卖中的权利和义务，包括房屋价格、交付时间、付款方式等重要条款。

（三）购房人办理按揭贷款手续

支付首付款：购房人按照申请的贷款成数支付首付款。例如，如果贷款成数为70%，则购房人需支付房屋总价30%的首付款。

提交贷款申请资料：

购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，同时向银行申请按揭贷款。

自首付款付清之日起七日内，购房人需要提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体资料包括《商品房买卖合同》（备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。

银行审批放款：

银行对购房人提供的文件资料进行审批，审查购房人的各方面情况及手续，包括个人信用状况、还款能力等。

与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等。随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。一般申请审批期限为7日内，对超过该期限的，营销部（可能是开发商的相关部门或银行的营销部门）及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款。

银行审批通过后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时，购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。

（四）开发商承担保证责任

保证期间责任：在银行贷款到达开发商账户后，虽然购房人的付款义务基本履行完毕，但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。

保证金相关：银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，通常会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。