一、房贷利率的基本计算要素
房贷利率的计算涉及到多个要素：
利率计算基数：通常为贷款本金，即购房者向银行或其他金融机构申请的房贷金额2。
利率计算时间：一般以年为单位，也就是年利率。不过根据不同的贷款方式，如等额本息还款法和等额本金还款法，在实际计算每月还款额时，会将年利率换算为月利率进行计算2。
利率计算方法：
单利：计算公式为利息 = 本金×利率×时间。例如，贷款本金为100万元，年利率为5%，贷款期限为1年，按单利计算，利息 = 100万×5%×1 = 5万元2。
复利：计算公式为最终本金 = 本金×(1 + 利率)^时间。假设本金10万元，年利率3%，贷款期限3年，按复利计算，最终本金 = 10万×(1 + 3%)³≈10.92727万元，利息约为0.92727万元2。
二、不同还款方式下房贷利率的计算
（一）等额本息还款法
计算原则
银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金。利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变3。
计算公式
每月还款金额 = [本金×月利率×(1 + 月利率)^还款月数]÷[(1 + 月利率)^还款月数 - 1]。其中，月利率 = 年利率÷12。例如，购房者申请了一笔总额为50万元、期限为20年（240个月）、年利率为4.9%的房贷。首先计算月利率为4.9%÷12≈0.4083%，然后代入公式计算每月还款金额 = [500000×0.004083×(1 + 0.004083)^240]÷[(1 + 0.004083)^240 - 1]≈3272.22元2。
（二）等额本金还款法
计算原则
每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少，每月还款额 = 每月本金+每月本息3。
计算公式
每月本金 = 本金÷还款月数；每月本息=(本金 - 累计还款总额)×月利率。例如，贷款总额80万元，贷款期限为30年（360个月），年利率为4.5%。月利率为4.5%÷12 = 0.375%。每月本金 = 800000÷360≈2222.22元。第一个月还款利息 = 800000×0.375% = 3000元，第一个月还款额 = 2222.22+3000 = 5222.22元。第二个月的累计还款总额为2222.22元，所以第二个月还款利息=(800000 - 2222.22)×0.375%≈2991.67元，第二个月还款额 = 2222.22+2991.67 = 5213.89元23。
三、根据央行基准利率和银行浮动情况计算
央行基准利率
中国的房贷利率由中国人民银行统一规定基准利率，各商业银行在一定区间内自行浮动。例如，央行规定的公积金贷款基准利率，1 - 5年（含）为2.75%，6 - 30年为3.25%；商业贷款基准利率如1年期为4.35%，1 - 3年期为4.75%等1。
银行浮动因素
不同银行会根据自身资金成本、市场竞争情况以及客户的信用状况等因素在基准利率基础上进行浮动。如果银行上浮10%，若央行规定的基准利率为4.9%，那么实际执行的房贷利率为4.9%×(1 + 10%) = 5.39%。如果银行下浮5%，则实际房贷利率为4.9%×(1 - 5%) = 4.655%。