一、房贷办不了首付款能否退还的情况分析
（一）银行原因导致房贷办不了
如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付1。
（二）购房者自身原因导致房贷办不了
如果是因为购房者自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决，如找担保公司担保或者延长还款期限等。在这种情况下，购房者需要承担违约责任，支付违约金给卖家，同时卖家应该返还首付款1。
（三）政策或银行规定变化导致房贷办不了
若是因为政策或银行的规定发生变化而导致不能贷款，购房者可以和开发商协商退房，若协商不成功且合同上没有相应的规定，购房者可以起诉并举证确实无法购房，并要求开发商返还首付及定金2。
（四）其他情况
双方协商一致 如果购房者和开发商能够协商一致，通常可以解除合同并退还首付款6。
开发商违约 如果开发商存在违约行为，如延迟交房、规划变更、房屋质量不合格等，购房者有权要求退房并退还首付款，同时还可以要求开发商支付违约金或赔偿损失6。
不可抗力 如果因为不可抗力（如自然灾害、政策调整等）导致购房者无法继续履行合同，购房者也可以要求退房并退还首付款6。
需要注意的是，如果购房者想要退房，应该及时与开发商沟通，并按照合同约定和相关法规进行操作。在某些情况下，购房者可能需要承担一定的违约责任或违约金，因此应该仔细审查合同条款并咨询专业人士的意见6。此外，购房者在签订购房合同时，也应该仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务，避免因为不了解合同内容而陷入纠纷6。