一、房贷基本利率计算相关基础
（一）利率换算公式
日利率、年利率、月利率换算
日利率（0/000）=年利率（%）÷360 =月利率（%）÷30；
月利率（%）=年利率（%）÷12。这是人民币业务存贷通用的利率换算公式，在计算房贷利率时也会用到这些换算关系，比如在根据年利率计算月还款额等情况时，就需要先将年利率换算为月利率等操作6。
（二）不同贷款类型下的基本利率
1. 公积金贷款
首套房5年以下（含5年）公积金贷款利率为2.6%，二套房5年以下（含5年）不低于3.025%；首套房5年以上为3.1%，二套房5年以上不低于3.575%。这些利率是参考央行的贷款基准利率制定的，在进行公积金房贷利率计算时，就以这些为基础利率依据4。
2. 商业银行贷款
商业贷款利率执行双轨并行制度（固定利率自2019年10月停止发放，这里重点关注浮动利率）。浮动利率是指LPR+加点值计算得出房贷利率。其中LPR每月20日更新，目前主要的LPR分为1年期和5年期以上的，如1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为5.85%。加点值是一个固定值（可正可负），由银行计算得出。例如经办银行规定基点数加85个基点（一个基点等于0.01%），若以2020年12月20日5年期以上LPR为4.65%计算，房贷利率就是4.65% + 0.85% =5.5%5。
二、常见房贷利率计算方法
（一）积数计息法
银行按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。
计息公式为：利息 = 累计计息积数×日利率，其中累计计息积数 = 每日余额合计数。这是银行计算利息的一种方式，在房贷利率计算中，如果涉及到按照账户实际余额的情况来计算利息时可能会用到这种方法6。
（二）逐笔计息法
按预先确定的计息公式利息 = 本金×利率×贷款期来计算利息。这种方法直接根据本金、利率和贷款期限来计算利息，比较直观简单，在一些房贷计算场景中，如果是按照每一笔贷款单独计算利息，可能会采用这种方法6。
三、影响房贷基本利率的因素
（一）市场因素
LPR波动：LPR每月20日更新，房贷利率与LPR挂钩，LPR的上升或下降会直接影响房贷利率。例如，如果LPR上升，以LPR为基础计算的房贷利率就会增加，购房者的还款利息就会增多；反之则减少。
通货膨胀：在通货膨胀时期，货币贬值，为了保证收益，银行可能会提高房贷利率。
央行政策：央行通过调整货币政策，如降准、降息等手段来影响市场资金的供求关系，从而间接影响房贷利率。如果央行实行宽松的货币政策，可能会促使房贷利率下降；反之则可能上升。
（二）个人因素
个人信用状况：个人信用状况越好，银行越信任用户，在确定房贷利率时可能给予更优惠的利率，因为信用好意味着违约风险低。
还款能力：还款能力越强，例如收入稳定且较高，银行会认为贷款风险越低，从而可能给予较低的房贷利率。
房屋套数：首套房利率通常比二套房利率低得多。关于首套房的认定，一般有认房认贷、认房不认贷、认贷不认房等政策，具体以当地的规定为准。
贷款期限：贷款期限越长，银行面临的风险越高，如长期内市场变化、还款能力变化等风险，所以贷款期限长可能会导致房贷利率相对较高。