一、影响房子二次抵押贷款额度的因素
（一）计算方式
二次抵押房产贷款额度的计算方式为：贷款额度 = 房屋价值×抵押率 - 原贷款的本金余额。其中房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%；以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%3。
（二）其他影响因素
房产的市场价值：如果房产市场价值较高，在扣除首次贷款未偿还部分后，剩余可用于二次抵押的价值就可能较多，从而能获得较高的二次贷款额度。例如一套房产市场价值为300万元，首次抵押贷款余额为100万元，按照70%的抵押率计算，可能的二次贷款额度相对较高；若房产市场价值仅150万元，首次贷款余额80万元，二次贷款额度则会低很多2。
首次抵押贷款的余额：首次抵押贷款余额越低，那么房产的剩余价值就越高，二次抵押贷款的额度就可能越高。比如首次贷款余额只剩20万元，而房产价值200万元，相比首次贷款余额还有100万元的情况，二次贷款额度会更高2。
贷款机构的政策：
抵押率：不同贷款机构规定的抵押率可能不同，有的可能接近70%或50%的上限，有的可能会更低，这会直接影响二次贷款额度。例如银行A规定住房二次抵押率为60%，银行B规定为55%，对于同一套房产的二次贷款额度就会产生差异3。
对房产的要求：有些贷款机构可能对用于二次抵押的房产有特殊要求，如只接受特定区域、特定类型（如优质住宅、繁华地段商业用房）的房产进行二次抵押，这也会影响到能够贷款的额度。若房产不符合贷款机构的要求则无法进行二次抵押贷款，额度也就为零1。
二、具体例子
假设一套住房原购买价为250万元，二次抵押时评估价为220万元（取220万元），首次抵押贷款本金余额为100万元，抵押率按照70%计算。则二次抵押贷款额度 = 220×70% - 100 = 54万元。但这只是理论计算，实际额度还需根据贷款机构的评估和审核确定2。