二手房按揭贷款利率计算方法
基本概念
二手房贷款利率是指借款人向银行或其他金融机构借款时需要支付的利息费用。在购买二手房时，购房者可以选择向银行申请贷款来支付部分房款，而贷款利率则是银行根据借款人的信用状况、贷款金额、贷款期限等因素确定的4。
影响利率的因素
借款人的信用状况：信用记录良好的借款人通常能够获得更低的贷款利率。
贷款金额和期限：贷款金额越高、期限越长，利率也会相应地提高。
房地产市场的供求关系：市场需求旺盛时，银行可能会提高贷款利率以增加收益；市场供应过剩时，银行可能会降低贷款利率以吸引更多的借款人4。
计算公式
等额本息还款法
等额本息还款法是指每月偿还的金额固定，其中包括本金和利息。每月还款额的计算公式为：
𝑀
=
𝑃
×
𝑟
×
(
1
+
𝑟
)
𝑛
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
M=
(1+r)
n
−1
P×r×(1+r)
n
其中：
𝑀
M 是每月还款额
𝑃
P 是贷款本金
𝑟
r 是月利率（年利率除以12）
𝑛
n 是还款月数
等额本金还款法
等额本金还款法是指在还款期内，每月偿还的本金相同，利息逐月减少，因此每月的还款额逐月递减。每月还款额的计算公式为：
𝑀
1
=
𝑃
𝑛
+
(
𝑃
−
𝑃
𝑛
×
(
𝑖
−
1
)
)
×
𝑟
M
1
=
n
P
+(P−
n
P
×(i−1))×r
其中：
𝑀
1
M
1
是每月应还本金
𝑃
P 是贷款本金
𝑟
r 是月利率（年利率除以12）
𝑛
n 是还款月数
𝑖
i 是当前还款月数（从1开始计数）
利率换算
年利率、月利率、日利率之间的换算关系是：
年利率 = 月利率 × 12
月利率 = 年利率 ÷ 12
日利率 = 年利率 ÷ 360（或月利率 ÷ 30）3
实际应用示例
假设某人购买了一套价值100万元的二手房，首付30万元，剩余70万元向银行申请贷款，贷款期限为20年，年利率为5.39%。
等额本息还款法计算
年利率：5.39%
月利率：
5.39
%
12
=
0.0044917
12
5.39%
=0.0044917
还款月数：20年 × 12个月/年 = 240个月
代入等额本息还款公式：
𝑀
=
700
,
000
×
0.0044917
×
(
1
+
0.0044917
)
240
(
1
+
0.0044917
)
240
−
1
≈
4180.16
元/月
M=
(1+0.0044917)
240
−1
700,000×0.0044917×(1+0.0044917)
240
≈4180.16元/月
等额本金还款法计算
每月应还本金：
700
,
000
240
=
2916.67
240
700,000
=2916.67元
第一个月还款额：
2916.67
+
(
700
,
000
−
0
)
×
0.0044917
≈
3272.22
元
2916.67+(700,000−0)×0.0044917≈3272.22元
第二个月还款额：
2916.67
+
(
700
,
000
−
2916.67
)
×
0.0044917
≈
3265.00
元
2916.67+(700,000−2916.67)×0.0044917≈3265.00元
以此类推，每月还款额逐渐减少。
注意事项
不同银行的贷款利率可能有所不同，因此在选择银行时，需要进行比较和选择4。
贷款利率的调整、提前还款违约金、个人信用记录等相关事项也需要注意4。
通过以上信息，您可以更好地理解和计算二手房按揭贷款利率，做出明智的购房决策。