住房贷款利息计算方法
一、根据还款方式计算
（一）等额本息还款法
计算公式
每月还款额 =〔贷款本金×月利率×(1 +月利率)^还款月数〕÷〔(1 +月利率)^还款月数 - 1〕。通过这个公式算出每月还款额后，总利息 = 每月还款额×还款月数 - 贷款本金1。
例如，贷款本金为
𝑃
P，月利率为
𝑟
r，还款月数为
𝑛
n，则每月还款额
𝐴
=
𝑃
×
𝑟
×
(
1
+
𝑟
)
𝑛
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
A=
(1+r)
n
−1
P×r×(1+r)
n
。
特点
整个还款期内，每个月的还款额保持不变。这对于收入稳定且希望每月还款金额固定，便于家庭预算安排的借款人比较合适4。
（二）等额本金还款法
计算公式
每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金 - 已归还本金累计额)×月利率。
每月应还利息 = 剩余本金×月利率=(贷款本金 - 已归还本金累计额)×月利率。
每月月供递减额 = 每月应还本金×月利率 = 贷款本金÷还款月数×月利率。总利息 = （首月还款额×还款月数 - 贷款本金 - （还款月数×（还款月数 - 1）×每月递减额÷2））1。
例如，贷款本金为
𝑃
P，月利率为
𝑟
r，还款月数为
𝑛
n，首月还款额
𝐴
1
=
𝑃
𝑛
+
𝑃
×
𝑟
A
1
=
n
P
+P×r，每月递减额
𝑑
=
𝑃
𝑛
×
𝑟
d=
n
P
×r，总利息
𝐼
=
𝐴
1
×
𝑛
−
𝑃
−
𝑛
×
(
𝑛
−
1
)
×
𝑑
2
I=A
1
×n−P−
2
n×(n−1)×d
。
特点
本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度（每月偿还本金的数额）是保持不变的。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。如果有提前还款的打算，使用等额本金的方式较为划算4。
二、根据利率类型计算
（一）固定利率
计算方法
如果住房贷款采用固定利率，利息计算就比较简单。例如，贷款本金为
100
100万元，年利率为
5
%
5%，贷款期限为
20
20年（
240
240个月）。按照等额本息还款法计算，月利率
𝑟
=
5
%
12
r=
12
5%
，根据公式计算每月还款额
𝐴
=
1000000
×
5
%
12
×
(
1
+
5
%
12
)
240
(
1
+
5
%
12
)
240
−
1
≈
6599.55
A=
(1+
12
5%
)
240
−1
1000000×
12
5%
×(1+
12
5%
)
240
≈6599.55元，总利息 =
6599.55
×
240
−
1000000
=
583892
6599.55×240−1000000=583892元。
特点
整个贷款期间利率保持不变，每月还款额固定（等额本息情况下）或有规律递减（等额本金情况下），借款人可以准确预知每个月的还款金额，便于进行财务规划，不受市场利率波动的影响5。
（二）浮动利率
计算方法
浮动利率通常以某个基准利率（如LPR - 贷款市场报价利率）为基础，加上一定的点数形成实际执行利率。例如，贷款时基准利率为
4
%
4%，加点数为
1
%
1%，则实际执行利率为
5
%
5%。如果基准利率调整为
4.5
%
4.5%，则实际执行利率变为
5.5
%
5.5%。利息计算需要根据调整后的利率重新按照上述等额本息或等额本金的公式计算。假设贷款本金
80
80万元，最初执行利率
5
%
5%（
𝑟
1
=
5
%
12
r
1
=
12
5%
），还款月数
180
180个月，按等额本息计算出最初每月还款额
𝐴
1
=
800000
×
5
%
12
×
(
1
+
5
%
12
)
180
(
1
+
5
%
12
)
180
−
1
A
1
=
(1+
12
5%
)
180
−1
800000×
12
5%
×(1+
12
5%
)
180
。如果利率调整为
5.5
%
5.5%（
𝑟
2
=
5.5
%
12
r
2
=
12
5.5%
），则需要重新计算剩余还款月数（假设已经还了
𝑚
m个月）的每月还款额
𝐴
2
=
(
800000
−
已还本金
)
×
5.5
%
12
×
(
1
+
5.5
%
12
)
180
−
𝑚
(
1
+
5.5
%
12
)
180
−
𝑚
−
1
A
2
=
(1+
12
5.5%
)
180−m
−1
(800000−已还本金)×
12
5.5%
×(1+
12
5.5%
)
180−m
。
特点
还款金额可能会随着基准利率的变化而变化，借款人面临利率波动风险，但在利率下行时期，可能会享受到较低利率带来的还款压力减轻的好处5。
三、其他影响住房贷款利息计算的因素
贷款金额
贷款金额越大，在相同利率和还款方式下，利息总额越高。例如，同样是
30
30年期限，
5
%
5%年利率，等额本息还款，贷款
200
200万元的总利息要比贷款
100
100万元的总利息多很多3。
贷款期限
贷款期限越长，利息总额越高。以等额本息还款为例，贷款
100
100万元，年利率
5
%
5%，
20
20年期限的总利息要低于
30
30年期限的总利息。因为贷款期限长，资金占用时间久，银行收取的利息就更多3。
借款人资质
借款人的信用状况、收入水平等资质因素会影响贷款利率。信用良好、收入稳定且较高的借款人可能会获得较低的利率，从而减少利息支出。例如，信用等级高的借款人可能获得
4.5
%
4.5%的利率，而信用等级稍低的借款人可能只能获得
5
%
5%的利率，在相同贷款本金和还款方式下，利息计算结果会不同5。