二手房贷款交易流程及费用
一、二手房贷款交易流程
前期准备与看房阶段
购房者通过报纸、网络等媒介获取二手房源信息，与卖方建立联系，实地看房、考察地段、商谈价格，确定购房意向。同时要求卖方提供相应的合法证件，如房屋所有权证书、身份证、户口簿等其他证件。在这个过程中，购房者要根据自己的经济状况确定是否需要贷款购房等事宜4。
签订合同阶段
买卖双方商定价格、确定成交意向并且在卖方提供房屋合法证件后，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），然后双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。在合同中，要约定以二手房贷款的方式支付房款，并确定首付款及贷款的比例4。
买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》，并且同时到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系35。
贷款申请与评估阶段
如果买方需要贷款购房，由贷款银行指定评估公司对双方将要交易的房屋进行评估，确认贷款额度。买卖双方带齐相关材料（如《申请表》、《购房意向书》证明、购房人的收入证明、户口簿、婚姻状况证明，售房人的身份证、户口簿、共有人同意出售证明等），前往银行领取并填写个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限，然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估2。
银行审批阶段
银行对贷款申请人的信用进行审批，包括核查购房人的收入情况、信用记录等，同时根据房屋评估结果等因素确定是否批准贷款申请以及贷款的具体额度和年限等内容4。
过户与首付款支付阶段
买卖双方共同到房产交易中心提出申请，接受审查，相关部门对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。在过户前，买方需要按照规定比例交付首付款（如框架结构且建筑面积≤144㎡的按20%，框架结构且建筑面积>144㎡的按30%；砖混结构的房屋按40%等比例交银行托管），银行会根据托管协议等进行首付款的管理3。
买卖双方完成房屋产权变更登记后，将交易材料交给发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证4。
抵押与放款阶段
买方领取房屋产权所有证后，要在银行的陪同下办理他项权利证（将房屋抵押给银行作为贷款的担保），他项权利证下发后，银行将一次性向房主发放贷款。如果是住房公积金贷款，还需要按照公积金管理中心的相关流程进行审核、审批等操作，如中心经办人员根据评估结果、交易合同等进行贷款金额的初步测算，通知借款人到银行签订借款合同等3。
还款阶段
借款人按照借款合同的约定，按时向银行偿还贷款本息。
二、二手房贷款费用
首付款
首付款比例通常由银行贷款政策和房屋的性质决定，一般来说，首付款比例在20% - 30%之间，购房者需要自行支付这部分款项1。
贷款利息
贷款利息是银行提供贷款的主要收入来源，利息率根据市场情况和贷款人的信用状况而定，通常以年利率的形式计算，由购房者承担1。
评估费
银行在审批贷款前，会对房屋进行价值评估，以确定其市场价值。评估费用通常由购房者承担，费用根据房屋的大小和复杂程度而有所不同1。
银行手续费
包括贷款申请费、审批费等，这些费用是银行为处理贷款申请所产生的行政成本，由购房者承担1。
抵押登记费
在贷款过程中，需要将房屋抵押给银行作为贷款的担保，抵押登记费用是办理抵押登记手续时产生的费用，由购房者支付1。
保险费
为了保障贷款的安全，银行通常要求购房者购买房屋保险，包括房屋抵押保险和房屋财产保险，这部分费用由购房者承担1。
中介服务费（若通过中介购房）
如果是通过中介购买二手房，还需要支付房屋成交价的一定比例作为中介服务费1。