一、一般计算规则
（一）基于房龄的计算
房龄5年内：可贷年限通常为30年4。
房龄5 - 20年：可贷年限为35年 - 房龄4。
房龄20年以上：可贷年限为15年4。
（二）基于贷款人年龄的计算
男性：可贷年限为65 - 实际年龄4。
女性：可贷年限为60 - 实际年龄4。
注意：在计算时，房龄与年龄的计算结果，采取孰低原则，最终贷款年限不能超过30年，并且贷款时间与借款人年龄之和不超过65年1。
（三）其他综合限制
二手楼贷款/授信期限最长不超过30年，所购房产房龄（指房产已竣工年限）一般不得超过20年，且贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年6。
对于商业贷款，70年产权的住宅二手住宅的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响，以商贷为例，二手房的贷款年限通常为：50年 - 房龄，65 - 贷款人年龄，二者取较短年限，但不能超过30年；商业贷款年限40年或50年产权的二手商用或商住两用房这类二手房商贷年限最长为10年6。
二、不同地区的特殊情况
（一）上海地区
如果是公积金贷款，并且二手房的房龄未超过五年的话，则一般公积金贷款不超过三十年。但如果二手房的房龄超过了五年但在二十年以下，则公积金贷款年限最高不超过35年与房龄之差3。
（二）西安地区
房屋建成年限，以不动产权证（房产证）测图时间或评估报告中房屋建成时间至贷款申请时间的最高值认定。房屋建成年限不超过30年的，最高可贷款年限 = 40年 - 房屋建成年限；房屋建成年限超过30年的不予受理（针对公积金贷款）5。
三、银行审批的影响
具体您可以申请到的期限，需您提交相关资料，由经办行综合审批之后确定，银行会综合考虑房屋价值、贷款人还款能力等多种因素来最终确定贷款年限6。