住房贷款提前还款是否划算
一、从节省利息的角度
贷款前期
在贷款初期提前还款通常比较划算。对于等额本金还款方式，前期利息占比较大，此时提前还款可减少较多利息支出。例如贷款总额为100万，年利率5%，贷款期限30年，等额本金还款下，前期每月利息金额较高，若在前期提前还款，能节省较多的利息总和。因为随着本金的偿还，剩余本金产生的利息会逐渐减少，所以前期还款对总利息的削减作用明显。这一情况适用于大多数银行贷款，因为银行计算利息是基于剩余本金的金额。
高利率贷款情况
如果贷款利率较高，如一些存量房贷利率在5% - 6%，而当前市场上有更低利率的理财或投资渠道较少，提前还款能避免持续支付高额利息。特别是当资金闲置或者没有更好的投资收益能够超过房贷利率时，提前还贷就相当于节省了一笔可观的费用。比如房贷利率为6%，而手上有一笔资金只能获取3%的理财收益，提前还贷更划算。
部分提前还款并缩短贷款年限
部分提前还款时选择缩短贷款年限的方式更省利息。例如原贷款30年，已还5年，提前偿还部分本金后，将贷款年限缩短为20年，虽然月还款额可能会增加，但总利息会大幅减少。这是因为缩短了利息计算的时间跨度，银行获取的总利息收益降低。不过不同银行对于这种方式的政策有所差异，部分银行可能默认另一种不太省利息的方式，因为这涉及到银行自身的收益问题。
二、从个人理财规划角度
追求无债一身轻的人群
有些人不愿意背负债务，希望尽快还清房贷实现无债一身轻。即使从经济利益上看可能不是最划算的，但心理上会得到极大的解脱，不用担心每月还款压力，也不会受到利率波动等因素影响。例如一些保守型的购房者，他们更注重生活的稳定性和确定性，提前还款能让他们在住房问题上彻底安心。
三、不划算的情况
还款后期
等额本金还款期已过1/3：等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，越到后期所剩本金越少，产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，已还了将近一半的利息，后期所还更多是本金，利息高低对还款额影响不大，此时提前还款节省的利息有限。比如贷款50万，等额本金还款，期限20年，到了还款期的1/3（约第7年）之后，提前还款在利息节省方面的意义不大。
等额本息还款已到中期：等额本息还款方式下，前期还款中利息占比较大，随着还款的进行，本金占比逐渐增加。到了中期以后，剩余利息占总利息的比例已经较少，此时提前还款节省的利息不多，还可能打乱原有的理财规划。例如贷款60万，等额本息还款，期限30年，到了还款中期（大概15年左右），提前还款就不太划算。
有更好投资渠道时
如果有稳定且收益高于房贷利率的投资渠道，如一些高收益的理财产品、股票投资（当然股票投资有风险）等，将资金用于投资比提前还贷更划算。假设房贷利率为4%，而有一个年化收益率8%的稳定投资项目，那么将资金投入到该项目中比提前偿还房贷能获取更多的收益。
需要支付违约金的情况
房贷提前还款可能需要支付违约金。一般在办理房贷时签署的贷款合同上有关于提前还款的期限、滞纳金等相应规定。一些银行规定在12个月内，借款人提前还款的金额超出贷款本金余额的20%即视作实际的提前还款，构成实质性提前还款的，借款人需要支付违约金。所以如果违约金金额较高，可能会抵消掉提前还款节省的利息，这种情况下提前还款就不划算。