一、等额本息还款法的利息计算
计算原则
银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金。利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变1。
计算公式
设
𝑀
M为每月还款额，
𝑃
P为贷款本金，
𝑟
r为月利率（年利率除以12），
𝑛
n为还款总月数。
月还款额计算公式为
𝑀
=
𝑃
×
𝑟
×
(
1
+
𝑟
)
𝑛
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
M=P×r×
(1+r)
n
−1
(1+r)
n
。
总利息=月还款额
×
×贷款月数 - 本金。例如，若贷款本金
𝑃
=
100
P=100万元，年利率为
5
%
5%，贷款期限为20年（
𝑛
=
20
×
12
=
240
n=20×12=240个月），月利率
𝑟
=
5
%
12
r=
12
5%
。
先计算月还款额
𝑀
=
1000000
×
5
%
12
×
(
1
+
5
%
12
)
240
(
1
+
5
%
12
)
240
−
1
M=1000000×
12
5%
×
(1+
12
5%
)
240
−1
(1+
12
5%
)
240
，计算出
𝑀
M后，总利息
=
𝑀
×
240
−
1000000
=M×240−1000000。
二、等额本金还款法的利息计算
计算公式
每月还本付息金额
=
(
本金
/
还款月数
)
+
(
本金
−
累计已还本金
)
×
月利率
=(本金/还款月数)+(本金−累计已还本金)×月利率；每月本金
=
=总本金
/
/还款月数；每月利息
=
(
本金
−
累计已还本金
)
×
月利率
=(本金−累计已还本金)×月利率；还款总利息
=
(
还款月数
+
1
)
×
贷款额
×
月利率
/
2
=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2；还款总额
=
(
还款月数
+
1
)
×
贷款额
×
月利率
/
2
+
贷款额
=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2+贷款额 1。
例如，贷款本金
𝑃
=
100
P=100万元，年利率为
5
%
5%，贷款期限为20年（
𝑛
=
20
×
12
=
240
n=20×12=240个月），月利率
𝑟
=
5
%
12
r=
12
5%
。
每月本金
=
1000000
240
=
240
1000000
元。
第一个月利息
=
1000000
×
5
%
12
=1000000×
12
5%
元，第一个月还款额
=
1000000
240
+
1000000
×
5
%
12
=
240
1000000
+1000000×
12
5%
元。
第二个月利息
=
(
1000000
−
1000000
240
)
×
5
%
12
=(1000000−
240
1000000
)×
12
5%
元，第二个月还款额
=
1000000
240
+
(
1000000
−
1000000
240
)
×
5
%
12
=
240
1000000
+(1000000−
240
1000000
)×
12
5%
元，以此类推，可计算出每个月的还款额和利息，总利息
=
(
240
+
1
)
×
1000000
×
5
%
12
÷
2
=(240+1)×1000000×
12
5%
÷2元。
三、银行计息的通用方法
积数计息法
按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息
=
=累计计息积数
×
×日利率，其中累计计息积数
=
=每日余额合计数5。
逐笔计息法
按预先确定的计息公式利息
=
=本金
×
×利率
×
×贷款期限逐笔计算利息。
计息期为整年（月）的，计息公式为：利息
=
=本金
×
×年（月）数
×
×年（月）利率；计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：利息
=
=本金
×
×年（月）数
×
×年（月）利率+本金
×
×零头天数
×
×日利率；银行也可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：利息
=
=本金
×
×实际天数
×
×日利率5。
除了以上计算方式，房贷利率还受多种因素影响，如贷款类型（商业贷款、公积金贷款等）、市场利率波动、借款人信用状况、贷款期限等。不同的银行在计算房贷利息时可能会有一些细微差别，并且在贷款期间，如果央行调整利率，各家银行根据调整利息的时间也不一致，一般房贷期限较长，在这个周期里，央行调整利息是难免的。例如，工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息1。