房子二次抵押贷款额度的影响因素
一、与房产价值相关
按公式计算
一般来说，二次抵押房产的贷款额度等于房屋价值乘以抵押率再减去原来贷款本金的金额。其中房屋价值要取房屋的原购买价和二次抵押时的评估价两者中的低者。如果是住房抵押，二次房产抵押贷款率最高不得超过70%；以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不得超过50%。例如，一套住房原购买价80万，二次抵押时评估价70万，取70万，若原有贷款本金余额为30万，按照70%的抵押率计算，贷款额度可能为
70
×
70
%
−
30
=
19
70×70%−30=19万45。
银行评估
银行会根据房产的市场价值来确定贷款额度，通常不会超过房产市场价值的70%。不过这是在考虑原有抵押贷款余额之前的大致比例。比如房产市场价值为100万元，在不考虑其他因素时，理论上银行最多会给出70万元的贷款额度上限，但实际要减去原有抵押贷款余额等因素3。
二、与原有抵押贷款余额有关
银行会要求二次抵押贷款的总额不超过房产市场价值的70%减去原有抵押贷款的余额。假设房产价值100万，原有抵押贷款余额50万，按70%计算房产可抵押价值为70万，那么二次抵押可能获得的贷款额度最多为
70
−
50
=
20
70−50=20万3。
三、与借款人信用状况有关
信用良好情况
如果借款人的信用记录良好，如无逾期还款记录、信用评分较高等，银行会更愿意给出较高的贷款额度。例如在房产价值和原有贷款余额等情况相同的条件下，信用良好的借款人可能获得相对较高的贷款比例或者额度，甚至在符合政策的情况下接近理论上的最高贷款额度。
信用较差情况
如果借款人的信用记录较差，例如有多次逾期还款、欠款未还等情况，银行可能会限制贷款额度，可能会降低可贷款比例或者直接拒绝二次抵押申请，即使批准也会给出较低的额度以降低风险。