一、房贷转经营贷降息的可能性
房贷转经营贷在一定程度上可以降低还款利息。例如，银行房贷利率可能为5.4%，而经营性贷款利率为3.8%，两者存在利率差，转换后理论上会节省很多利息2。
二、房贷转经营贷存在的风险
（一）操作风险大
提前结清房贷的资金压力
要将房贷提前结清，如果自己资金不足，就需要到处借钱或通过中介获得过桥资金进行垫资，这会产生大量欠款，且债权人是中介或者亲戚朋友。例如，若没有足够资金，可能会背负高额的过桥资金债务，后续还款压力大134。
营业执照相关风险
如果没有营业执照，还需要注册一个公司或者由中介进行解决，这容易存在办假证这类违法行为。没有合法正规的营业执照会导致经营贷申请不符合要求，甚至涉及违法犯罪行为134。
（二）贷后管理麻烦
年审与资质重新审核
有些银行会对经营贷每年进行年审，对借款人资质重新进行审核。这意味着借款人需要持续满足银行的要求，若资质发生变化，可能会面临贷款问题13。
循环性经营贷款续贷问题
若申请的是循环性经营贷款，一般1年或者3年到期还需要重新续贷，要经历新一轮的材料整理、贷款申请和审核放款。这增加了贷款管理的复杂性和不确定性13。
经营状况证明与消费凭证要求
银行对房产抵押经营贷的审核，会要求借款人提供公司经营状况证明和相关消费凭证，如果发现是空壳公司或者经营不善，可能会提前收回贷款资金，要求提前还款，会极大地增加借款人的还款压力，容易出现逾期和无力偿还的问题。对于非真实小微企业主的借款人，这种风险更为明显13。
（三）每月还款压力会更大
贷款年限差异导致的月供差异
经营贷的可贷年限要低于房贷年限，同样的贷款本金下，每月月供会更高。例如，房产抵押经营贷款年限一般最高为10年，房贷的贷款年限最高为30年。假设贷款20万，房贷利率为5.8%，经营贷利率为3.7%，等额本息模式下，房贷年限20年，每月月供为1409.88元，经营贷年限10年，每月月供1996.51元，经营贷每月的还款压力会比房贷的压力大13。
利率稳定性差异
经营贷受国家政策影响较大，利率随时都可能发生变化，房贷利率会相对比较稳定。这意味着经营贷的还款金额在未来可能会因为利率波动而发生较大变化，增加了还款的不确定性13。
（四）其他风险
存在违法风险
将经营贷的资金用于偿还中介的过桥资金本身就属于违规行为，也是法律所禁止的操作；其次，中介机构在帮助房奴办理经营贷时，不免会使用一些虚假材料，这就涉及到骗取银行贷款了。一旦被发现，不仅贷款会被拒，还需要承担法律责任5。
高额成本风险
中介机构要收取费用，如果有中介参与房贷转经营贷的操作，消费者需要支付给中介机构高昂的成本，这可能会使转贷节省利息的目的无法实现，甚至还会多花冤枉钱5。
信息泄露风险
在找中介机构办理经营贷时，消费者需要提供自己的所有信息，如身份证号、家庭住址、银行账户、现有财产等，这些个人信息一旦泄露，就可能会接到各种骚扰电话，因为个人信息可能被贩卖5。
征信受损风险
一般来说，经营贷的贷款期限较短，大概在3年左右。较短的贷款期限可能导致还款压力较大，如果无法按时还贷，就会出现逾期记录，进而影响个人征信5。
中介套路风险
一些不法中介利用消费者着急降息的心理，大肆进行虚假宣传，等到消费者交钱后，就卷钱跑路。这对消费者来说是很大的风险，可能遭受经济损失5。
三、结论
房贷转经营贷降息虽然存在理论上的可能性，但存在诸多风险，包括操作风险、贷后管理风险、还款压力增加风险以及其他多种风险，所以总体来说是不靠谱、不一定划算且风险很大的。并且大部分银行不允许这种情况出现，所以不建议将房贷转经营贷。如果觉得房贷利息太高，可以考虑商贷转公积金贷款，相对安全划算且流程也比较简便13。