一、个人住房抵押贷款证券化的基本概念
个人住房抵押贷款证券化是指金融机构（如银行、信托公司等）或房地产开发商等原始权益人把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组2。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程1。
二、个人住房抵押贷款证券化的发展历程
起源于美国：住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时由于通货膨胀加剧，利率攀升，金融机构固定资产收益率不能弥补短期负债成本，且储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。为缓解金融机构资产流动性不足问题，政府启动住房抵押贷款二级市场，创造了住房抵押贷款证券化业务。随后该业务从美国扩展到其他国家和地区，如加拿大、欧洲和日本等1。
在我国的发展情况：随着我国住房抵押贷款规模的扩大、资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化也逐渐发展起来。我国商业银行发放的住房抵押贷款期限长，而负债以短期存款为主，资产与负债期限不匹配，存在运营风险，这促使住房抵押贷款证券化在我国发展的需求增加1。
三、个人住房抵押贷款证券化的主要参与方
原始权益人：包括金融机构（如银行、信托公司等）和房地产开发商等。金融机构作为发起人对贷款项目进行评估并打包成证券发行给投资者；房地产开发商负责提供住房抵押贷款2。
投资者：通过投资资产支持计划所对应的资产池，获得相应的贷款收益2。
四、个人住房抵押贷款证券化的相关要素
贷款期限：通常为15年或30年，在贷款期限内借款人需按合同约定偿还贷款本金和利息2。
还款方式：包括等额本息还款法（每月以相等的金额偿还贷款本金和利息）和等额本金还款法（每月偿还贷款本金，利息随本金减少而降低）2。
抵押率：指贷款本金与抵押贷款总额之比，通常为70% - 80%。抵押率越高，投资者资产池对应的贷款风险越大，收益也越高2。
五、个人住房抵押贷款证券化的风险防控
风险评估：金融机构应充分评估贷款项目的风险，包括信用风险、市场风险、流动性风险等2。
信息披露与监管报告：金融机构应定期披露与个人住房抵押贷款证券化相关的信息，如财务报表、资产负债表、风险揭示书等，并向监管部门报告相关业务情况，以保障投资者利益2。
风险隔离与托管：金融机构应设立独立的账户，对个人住房抵押贷款证券化业务进行隔离和托管，以降低潜在风险2。
信用增级：原始权益人应具备较高的信用评级以增加投资者信心，同时金融机构也应具备较强的信用评级以保障自身利益2。
六、个人住房抵押贷款证券化的意义
对商业银行的意义
增强竞争力与收益：利用证券化技术，商业银行能增强竞争力，住房抵押贷款变现后可扩大贷款规模，增加投资收益3。
合理搭配资产负债：证券化在抵押支持证券的期限、利率、发行时间等安排上相当灵活，金融机构可选择合适时机进行证券化，使资产业务与负债业务更好匹配3。
降低和分散风险：住房抵押贷款证券化后，证券可在二级市场流通转让，能将住房抵押贷款面临的风险分散给众多投资者3。
对资本市场的意义
融资工具多样化：发展证券化融资，有利于增加我国资本市场上融资工具的可选择性，与传统融资方式不同，它靠信用增级吸引投资者3。
投资渠道多样化与资金使用效率提高：我国有很多来源稳定、支出间隔期长的资金如保险费收入、社会保障基金、住房公积金等，目前投资渠道缺乏、资金运用效率低，发行住房抵押贷款证券有利于拓宽投资渠道。抵押支持证券投资收益高于银行存款、风险小于股票，适合中国投资者，还能促使资本市场投机向投资转化，提高全社会资金使用效率3。