流动资金贷款流入房地产

一、流动资金贷款流入房地产的判定情况

（一）住房贷款申请前有经营贷的疑似情况

如果在住房贷款申请以前申请了经营贷（包含消费贷款、信用贷款等各种质押贷款、非质押贷款），这种情况归属于疑似流动资金贷款流入房地产领域。因为经营贷等非住房贷款的资金可能被变相用于房地产相关支出，比如凑首付等情况。这是根据[1]得出的结论。

（二）经营贷下款后有首付及住房贷款申请的高度疑似情况

经营贷下款后，借款人账户渐渐拥有首付，随后借款人申请住房贷款，该情况就归属于高度疑似流动资金贷款流入房地产。这种情况下经营贷资金可能通过首付环节流入到房地产购房环节当中，影响房地产市场正常的资金流向和调控政策的实施效果[1]。

（三）下款后再申请住房贷款的流入判定

申请各种贷款（如流动资金贷款等）后，下款方将钱转至了借款人，随后借款人申请住房贷款，这就代表着信贷资金流入了房地产。这表明资金在不同贷款类型间流转最终流向房地产相关事务[1]。

二、流动资金贷款流入房地产企业的监管情况

（一）监管处罚实例

昆明官渡农村合作银行

昆明官渡农村合作银行因流动资金贷款违规流入房地产企业等多项违规被罚240万元。其存在流动资金贷款违规流入房地产企业、违规向房地产企业发放社团贷款、重大关联交易未提交董事会审批、违规投资信托计划并承担隐性回购义务、非洁净处置不良资产、政府购买服务项目贷款不合规等问题。这一处罚依据为《中华人民共和国银行业监督管理法》第二十一条、第四十六条及相关审慎经营规则[3]。

湖北石首农商银行

湖北石首农商银行存在流动资金贷款管理不到位，贷款资金实际流入房地产开发企业的情况被罚款50万元。同时其个人经营性贷款管理也不到位，贷款资金回流至借款人，这些违规行为受到监管处罚[4]。

（二）监管措施

加强借款人资质核查

银行业金融机构要切实加强经营用途贷款三查，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核[5]。

加强信贷需求审核

银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。坚持线上线下相结合，对贷款金额较大的，要通过多种形式全方面了解企业情况，进一步加强审核。对通过互联网渠道发放的经营用途贷款，应满足互联网贷款管理相关规定。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款[5]。

加强贷款期限管理

银行业金融机构要做好经营用途贷款期限管理，根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理，建立健全内部管理制度，建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营[5]。

加强贷款抵押物管理

对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录[5]。

加强贷中贷后管理

银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。银行业金融机构应通过网站公示、营业网点张贴公告等方式加强宣传教育[5]。

加强银行内部管理

银行业金融机构要落实主体责任，进一步强化合规意识和审慎经营理念，认真梳理经营用途贷款业务操作流程，扎紧制度笼子，切实强化内部问责。要加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。要加强员工异常行为监控，严防内外勾结，对相关违法违规人员依法严格问责[5]。

加强中介机构管理

各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准，建立合作机构白名单[5]。