利率对房地产价格的影响
一、理论层面的影响
（一）对购房者的影响
需求抑制
当利率上升时，购房者的贷款成本增加。例如贷款购房时，利率的上升会使每月的还款金额增多，这对于购房者尤其是依赖贷款购房的消费者来说，负担明显加重。在这种情况下，一些潜在购房者可能会选择推迟购房计划或者放弃购房，从而导致购房需求减少，促使房地产价格下降。相反，当利率下降时，贷款成本降低，购房门槛也随之降低，这会刺激购房需求，可能导致房地产价格上涨1。
预期改变
利率的变动还会影响购房者对房地产市场的预期。如果利率持续上升，购房者可能预期房地产市场会降温，未来房价可能下跌，这也会抑制他们当前的购房需求。反之，利率下降可能让购房者预期房地产市场将活跃，房价可能上涨，进而刺激他们提前进入市场购房1。
（二）对开发商的影响
融资成本与投资决策
对于开发商来说，利率的变动直接关系到其融资成本。当利率上升时，开发商从银行等金融机构获取贷款的成本增加。这可能会使开发商减少投资规模，因为项目的预期收益可能无法覆盖增加的融资成本。例如，一个原本计划开发大型楼盘的项目，由于利率上升导致融资成本过高，开发商可能会缩小项目规模或者暂停项目。在这种情况下，市场上的房地产供应可能减少。如果开发商为了维持利润水平，也可能会提高房价以转嫁成本。而当利率下降时，开发商的融资成本降低，可能会增加投资规模，开发更多的项目，市场供应增加，或者降低房价以吸引更多的购房者，提高项目的销售速度和资金回笼速度1。
资金链压力与市场供应
高利率会加大开发商的资金链压力。房地产开发项目通常需要大量的资金投入且开发周期较长，利率上升时，开发商在开发过程中的利息支出不断增加。如果销售不畅，资金回笼不及时，可能导致资金链断裂的风险增加。为了避免这种风险，开发商可能会谨慎拿地、减少开发量，从而影响市场的供应情况，间接影响房价2。
（三）对市场供需关系的影响
长期供需调整
从长期来看，利率的变动会影响房地产市场的供需关系。当利率上升时，由于贷款成本的增加，潜在的购房者会选择观望，购房需求减少。同时，开发商融资成本增加，部分开发商会选择减少投资开发新项目，导致市场供应减少。在这种供需关系的调整下，如果需求减少的幅度大于供应减少的幅度，房地产价格可能会下跌；反之，如果供应减少的幅度大于需求减少的幅度，房地产价格可能会上涨。当利率下降时，购房需求增加，开发商投资积极性提高，供应增加，这种供需关系的调整可能会导致房地产价格的波动，一般情况下需求增加会推动价格上涨1。
二、实证层面的影响
许多研究通过选取一定时间段的数据进行实证分析，发现利率与房地产价格之间存在一定的相关性。例如有的研究选取过去十年的数据，运用计量经济学工具如时间序列分析、回归分析等方法，发现当利率上升时，房地产价格呈现下跌趋势；当利率下降时，房地产价格呈现上涨趋势，这与理论分析结果基本一致1。还有针对西安房地产市场的研究，收集2015 - 2020年的银行利率和西安房地产价格的数据，通过线性回归模型分析得出银行利率与西安房地产价格存在显著负相关关系，即银行利率上升会导致房地产价格下跌，利率下降则会导致房地产价格上涨。不过也发现银行利率变动的幅度对房地产价格的影响程度是有限的，因为房地产市场受到多种因素影响，如政府政策、经济发展等，利率变动只是影响房地产价格的一个因素，而非决定性因素1。