商品房二次贷款额度的影响因素
一、基于抵押率计算
普通住房抵押率：对于普通住房二次抵押贷款，抵押率最高不超过房产价值的70%。例如，若商品房经评估价值为100万，按最高抵押率计算，理论上可贷款额度为70万，但这是在不考虑原贷款本金余额等其他因素的情况下。实际贷款额度的计算公式为：房产价值×抵押率 - 原贷款的本金余额。如果之前有30万的原贷款本金余额未还，那实际可贷额度为100×70% - 30 = 40万1。
商业用房抵押率：商业用房二次抵押贷款的抵押率最高不超过房产价值的50%。假设商业用房价值80万，原贷款本金余额10万，那么可贷额度为80×50% - 10 = 30万1。
二、不同地区政策影响
不同地区的贷款政策不同，对房屋二次抵押贷款的额度有明文规定。有些地区可能会更严格，例如在限购政策严格的地区，二次贷款额度可能相对较低。部分地区规定如果是购买的个人第2套商品房，并且第1套住宅房办理了贷款且未结清，那么二套住宅房的贷款比例可能仅为50%。若房子价值100万，那贷款额度为50万；若首套住宅房未办理贷款，二套可贷款60%，即价值100万的房子可贷款60万5。
三、与首次贷款相关的影响
如果第一次房屋贷款的额度已接近总房款的70%，二次贷款的额度就不多；若第一次房屋贷款的额度仅为总房款的30%，能够大幅提高二次贷款的额度。比如，房子总价100万，首次贷款70万，二次贷款时可贷额度就会很少；若首次贷款30万，二次贷款时可贷额度相对较多，具体还要结合抵押率和评估价值等来确定2。
四、房屋评估价值影响
房屋价值以房屋的原购买价格和二次抵押贷款时的评估房价相对比，取两者当中的低者作为计算贷款额度的依据。例如购买价80万，评估价70万，那以70万为计算基础，再结合抵押率等因素确定贷款额度2。