一、还款方式与月供计算
（一）等额本息还款
利率与计算
如果按照商业贷款首套房利率上浮10%计算（假设当前基准利率为一定数值），贷款45万20年还清，等额本息还款月供为3067.6元左右。在等额本息还款方式中，每月还款额固定，其计算公式较为复杂，涉及本金、利率、还款月数等因素。它是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。这种还款方式前期利息占比较大，本金占比较小，随着时间推移，本金占比逐渐增加，利息占比逐渐减少，但每月还款总额始终不变1。
总利息情况
相比等额本金还款方式，等额本息所产生的总利息要高一些。这是因为等额本息前期偿还本金较少，利息相对较多，而利息是基于剩余本金计算的，所以总体利息会偏高。
（二）等额本金还款
首月还款与递减情况
若为等额本金还款，首月月供为3896.25元，往后每月递减9元。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于每月偿还本金固定，而剩余本金随着还款逐渐减少，所以利息也逐月递减，导致每月还款总额逐月递减。借款人起初还款压力较大，但随着时间推移还款压力逐渐减小1。
总利息优势
等额本金还款方式下，总利息相对等额本息还款方式会少一些。这是因为等额本金前期偿还本金较多，使得剩余本金产生的利息总额相对较少。
二、利率相关情况
（一）不同银行的利率差异
招商银行
如果是招商银行的房产抵押贷款，5年以上贷款利率则是6.8%（以2024年3月2日数据为例）。但招商银行对于抵押贷款有不同用途的规定，如抵押贷款用于买房、买车和生产经营资金周转这三种情况，贷款金额通常是房屋评估价格的70%，贷款年限视贷款用途而定。如果是买车和生产经营性资金周转，贷款年限一般是3年，如果是买房，贷款年限会比较长，但贷款年限 + 房龄不能超过30年，并且通常是在央行同期同档基准利率的基础上上浮10%。如果贷款10年，利率就是8.613%。不过这里只是参考数据，具体到20年的45万抵押贷款，利率可能会根据实际情况有所调整6。
中国银行
中国银行目前只受理房屋面积在85平米以上，房龄在15年以下的房屋抵押，对于房屋抵押贷款的使用用途也有要求（具体由提供的支行确定）。贷款金额视房龄而定：3年以下的为评估价格的70%，3 - 5年的为评估价格的60%，5 - 10年的为评估价格的50%，10 - 15年的为评估价格40%。贷款利率执行的是央行同期同档利率的基准利率，如果贷款10年，利率就是7.83%。20年的45万抵押贷款的利率和还款情况同样需要根据实际评估和银行政策确定6。
三、贷款作用与影响
（一）促进经济
企业方面
对于企业来说，抵押贷款获得的资金可以用于购买设备、扩大业务、支付员工工资等企业运营相关的费用，从而推动企业发展，创造就业机会，促进经济增长。例如，企业通过抵押房产获得45万贷款，用于购买新的生产设备，提高生产效率，增加产品产量，进而带动相关产业链的发展1。
个人方面
个人通过房产抵押贷款可以满足大额资金需求，如购房、装修、教育等。以购房为例，贷款可以让个人提前实现住房需求，带动房地产市场及相关产业（如建筑、装修、家电等）的发展，对经济增长有积极的拉动作用。