一、政策角度的限制
（一）按房价比例限制
首套房：通常商业贷款最高限额为房价的70%。比如一套价值100万的房子，最多可贷款70万左右。这是一种较为常见的限制方式，旨在控制银行的风险敞口，避免过度放贷导致房地产市场泡沫等风险。这一限制在多个搜索结果中均有提及，如[1]、[3]、[4]。
（二）与贷款人还款能力相关的限制
月还款与家庭收入比例：确定了贷款年限后，月还款能力不能超过家庭收入的50%。例如家庭月收入为1万，那么每月还款额不能超过5000元。这是从贷款人偿还能力角度进行的限制，确保贷款人有足够的经济实力偿还贷款，减少违约风险[1][4]。
贷款人年龄影响贷款年限：银行在为借款人评估房贷还款年限时，以其年龄作为基础。一般年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。例如男性到贷款期限年龄不超过65岁，女性不超过60岁。并且贷款时间最长为30年，如果是二手房，贷款年限 + 房龄不能超过30年。这对贷款总额也有间接限制作用，因为贷款年限短则还款压力大，可贷总额相对就会降低[1][3][4]。
二、银行自身风险管理角度的限制
（一）基于银行资金储备和流动性
银行需要考虑自身的资金储备情况，如果在某个时期银行资金相对紧张，或者需要满足其他业务的资金需求（如企业贷款、金融市场投资等），可能会收紧房屋贷款总额。例如，当市场上出现资金流动性紧张的情况时，银行可能会减少对房屋贷款的发放额度，提高贷款门槛，或者对不同客户进行差异化对待，优先满足优质客户（如信用良好、收入稳定且较高的客户）的贷款需求，从而限制整体的房屋贷款总额。
（二）风险评估与信用体系
银行会对借款人进行严格的风险评估，除了上述提到的年龄、收入等因素外，还包括借款人的信用记录、职业稳定性等。如果银行发现某一时期整体信用风险上升（如经济下行期间可能出现更多的失业和逾期还款风险），就会调整贷款政策以限制房屋贷款总额。例如，对于信用记录不良的客户降低贷款额度或者拒绝贷款，对于信用状况较好但处于高风险行业（如周期性行业，在经济不景气时容易受到冲击）的客户也可能适当降低贷款额度，以此来控制总体的贷款风险。
三、宏观经济与监管环境影响
（一）宏观经济调控
在宏观经济过热时，政府可能会通过政策手段（如货币政策调整、窗口指导等）来限制商业银行的房屋贷款总额，以避免房地产市场过度繁荣，防范房地产泡沫风险。例如提高存款准备金率，这样银行可用于放贷的资金就会减少，从而间接限制了房屋贷款总额。
在经济低迷时期，虽然可能会出台一些刺激政策来促进房地产市场发展，但也不会无限制地放开房屋贷款总额限制，仍需平衡房地产市场稳定和金融风险防范。
（二）监管要求
监管部门为了维护金融稳定，防范系统性金融风险，会对商业银行的房贷业务进行监管，设定一些指标和限制。例如，规定银行的房地产贷款占总贷款的比例上限等。如果银行的房地产贷款接近或达到这一上限，就必须限制房屋贷款总额的进一步增长。