一、房贷利率5.65%的基本含义
利率5.65%一般指的是年利率5.65%，这意味着如果贷款本金为P，那么每年产生的利息是本金的5.65%，即每年的利息 = P×5.65%4。
二、不同还款方式下利息的计算
（一）等额本息还款法
每月还款额计算公式
设贷款本金为
𝑃
P，月利率
𝑟
=
5.65
%
12
r=
12
5.65%
，还款总月数为
𝑛
n。
每月还款额
𝐴
=
𝑃
×
𝑟
×
(
1
+
𝑟
)
𝑛
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
A=
(1+r)
n
−1
P×r×(1+r)
n
。
利息计算示例
例如，贷款本金
𝑃
=
100
P=100万元，贷款期限为
20
20年（
𝑛
=
20
×
12
=
240
n=20×12=240个月）。
首先计算月利率
𝑟
=
5.65
%
12
≈
0.4708
%
r=
12
5.65%
≈0.4708%。
代入公式计算每月还款额
𝐴
=
1000000
×
0.004708
×
(
1
+
0.004708
)
240
(
1
+
0.004708
)
240
−
1
≈
7164.34
A=
(1+0.004708)
240
−1
1000000×0.004708×(1+0.004708)
240
≈7164.34元。
总利息 = 每月还款额×还款总月数 - 贷款本金，即
7164.34
×
240
−
1000000
=
719441.6
7164.34×240−1000000=719441.6元。
（二）等额本金还款法
每月还款额计算公式
每月还款额 = （贷款本金÷还款总月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率。
月利率
𝑟
=
5.65
%
12
r=
12
5.65%
。
利息计算示例
同样贷款本金
𝑃
=
100
P=100万元，贷款期限
20
20年（
𝑛
=
240
n=240个月）。
每月偿还本金 =
1000000
÷
240
=
4166.67
1000000÷240=4166.67元。
第一个月利息 =
1000000
×
5.65
%
12
≈
4708.33
1000000×
12
5.65%
≈4708.33元，第一个月还款额 =
4166.67
+
4708.33
=
8875
4166.67+4708.33=8875元。
第二个月利息=
(
1000000
−
4166.67
)
×
5.65
%
12
≈
4687.99
(1000000−4166.67)×
12
5.65%
≈4687.99元，第二个月还款额=
4166.67
+
4687.99
=
8854.66
4166.67+4687.99=8854.66元。
总利息计算为：
∑
𝑖
=
1
𝑛
[
(
𝑃
−
𝑃
𝑛
×
(
𝑖
−
1
)
)
×
5.65
%
12
]
∑
i=1
n
[(P−
n
P
×(i−1))×
12
5.65%
]，经计算总利息约为
567708.33
567708.33元。
三、与房贷利率相关的其他因素
基准利率与银行利率折扣
房贷利率的计算公式为：房贷利率 = 基准贷款利率×银行利率折扣2。如果央行的基准利率发生变化，或者银行的利率折扣政策改变（虽然这种情况相对较少且与客户签订的合同相关），房贷利率都会受到影响。不过银行对于已发放贷款的利率调整可能会根据合同约定在次年1月1日生效等情况。
LPR（贷款市场报价利率）相关
如果房贷利率与LPR相关（例如原来是基于LPR加点形成的利率），LPR每月20日（遇节假日顺延）会更新报价。如果LPR发生变化，房贷利率也可能会根据合同约定的调整周期（如一年一调等）进行调整。如果房贷利率5.65%是基于LPR加点形成的，需要明确加点数值，例如假设LPR为4.6%，加点数值为1.05%（
5.65
%
−
4.6
%
5.65%−4.6%），当LPR变化时，新的房贷利率 = 新的LPR+加点数值。