一、等额本息还款法计算按揭贷款利息
计算公式
每月还款额
=
=
[
贷款本金
×
月利率
×
(
1
+
月利率
)
还款月数
]
[贷款本金×月利率×(1+月利率)
还款月数
]/
[
(
1
+
月利率
)
还款月数
−
1
]
[(1+月利率)
还款月数
−1]，总利息
=
=月还款额
×
×贷款月数
−
−本金。其中，月利率
=
=年利率
÷
12
÷12，还款月数
=
=贷款年限
×
12
×12。
例如，若贷款本金为
𝑃
P，年利率为
𝑟
r，贷款年限为
𝑛
n年。先算出月利率
𝑖
=
𝑟
÷
12
i=r÷12，还款月数
𝑚
=
𝑛
×
12
m=n×12，然后根据公式算出每月还款额
𝐴
A，总利息
=
𝐴
×
𝑚
−
𝑃
=A×m−P 3
举例说明
假设贷款
100
100万元，贷款期限是
20
20年，年利率为
5.47
%
5.47%。先算月利率
𝑖
=
5.47
%
÷
12
≈
0.456
%
i=5.47%÷12≈0.456%，还款月数
𝑚
=
20
×
12
=
240
m=20×12=240个月。
根据公式计算每月还款额
𝐴
=
[
1000000
×
0.00456
×
(
1
+
0.00456
)
240
]
A=[1000000×0.00456×(1+0.00456)
240
]/
[
(
1
+
0.00456
)
240
−
1
]
≈
7278.61
[(1+0.00456)
240
−1]≈7278.61元。
总利息
=
7278.61
×
240
−
1000000
=
746865.60
=7278.61×240−1000000=746865.60元 4
二、等额本金还款法计算按揭贷款利息
计算公式
每月还款本金
=
=贷款本金
÷
÷还款月数；每月还款利息
=
=（贷款本金
−
−已归还贷款本金累计额）
×
×月利率；每月还款额
=
=每月还款本金
+
+每月还款利息。总利息
=
=（首月利息
+
+末月利息）
×
×贷款月数
÷
2
÷2。
其中月利率
=
=年利率
÷
12
÷12，还款月数
=
=贷款年限
×
12
×12。
举例说明
同样贷款
100
100万元，贷款期限
20
20年，年利率
5.47
%
5.47%。
每月还款本金
=
1000000
÷
(
20
×
12
)
≈
4166.67
=1000000÷(20×12)≈4166.67元。
首月利息
=
1000000
×
(
5.47
%
÷
12
)
≈
4558.33
=1000000×(5.47%÷12)≈4558.33元，首月还款额
=
4166.67
+
4558.33
=
8725
=4166.67+4558.33=8725元。
随着本金的归还，每月利息逐渐减少。末月利息
=
(
1000000
−
1000000
+
4166.67
)
×
(
5.47
%
÷
12
)
≈
19.01
=(1000000−1000000+4166.67)×(5.47%÷12)≈19.01元。
总利息
=
(
4558.33
+
19.01
)
×
(
20
×
12
)
÷
2
=
549278.73
=(4558.33+19.01)×(20×12)÷2=549278.73元 4
三、利率相关说明
基准利率
商业贷款基准利率：贷款一年以内（含一年），利率是
4.35
%
4.35%；贷款一至五年（含五年），利率是
4.75
%
4.75%；贷款五年以上，利率是
4.90
%
4.90%。
公积金贷款基准利率：五年以下（含五年），利率是
2.75
%
2.75%；五年以上，利率是
3.25
%
3.25%。
实际执行利率通常是在基准利率基础上进行上浮或者下浮，各银行根据自身情况和市场环境调整，例如受楼市调控政策影响，不同银行的房贷利率可能会在基准利率基础上上浮一定比例，如上浮
15
−
20
%
15−20%等情况 5