一、房贷商业贷款利息计算的基本原理
房贷商业贷款利息的计算取决于多个因素，基本公式为：利息 = 贷款金额×贷款利率×贷款期限。这一公式在不同的情况下会有不同的应用方式，下面根据不同的还款方式等因素详细介绍3。
（一）不同还款方式下的利息计算
1. 等额本息还款
特点：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。
计算公式：每月还款金额 = (月利率×(1 + 月利率)供款总期数/((1 + 月利率)供款总期数 - 1))×贷款本金。其中，月利率 = 年利率÷12，供款总期数 = 贷款年限×12。假设贷款本金为P，年利率为r，贷款年限为n年，则先算出月利率i = r÷12，总期数m = n×12，每月还款额A = (i×(1 + i)^m)/((1 + i)^m - 1)×P。在整个还款过程中，每月还款额固定，但前期偿还的利息较多，本金较少，随着时间推移，本金偿还比例逐渐增加，利息偿还比例逐渐减少。这种方式适合收入稳定，不希望初期还款压力过大的借款人6。
2. 等额本金还款
特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度（每月偿还本金的数额）是保持不变的。
计算公式：每月还款金额 = 贷款本金/供款总期数+(本金 - 累计已偿还本金)×月利率。每月还款本金固定为贷款本金除以总期数，即每月偿还本金 = P÷m。第一个月利息为P×i，第一个月还款额为P÷m+P×i；第二个月本金还是P÷m，利息为（P - P÷m）×i，第二个月还款额为P÷m+（P - P÷m）×i，以此类推。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。如果有提前还款的打算，使用等额本金的方式较为划算1。
（二）影响房贷商业贷款利率的因素
1. 银行政策与基准利率
银行的房贷利率政策会参考央行公布的基准利率，并在此基础上根据市场情况进行调整。例如，2024年部分银行的房贷利率情况如下：
建设银行：首套房贷利率，商业贷款1年期 - 5年期利率3.25%，5年期以上利率4.0%；二套房贷利率，商业贷款1年期 - 5年期利率3.65%，5年期以上利率4.4%2。
在全国70个大中城市中，已有37个城市的首套房贷利率下限低于4%，来到了3时代（在3.9% - 3.6%之间，即LPR - 30BP至LPR - 60BP），其中，有4个城市（玉林、南宁、桂林、北海）的加点下限执行LPR - 60BP2。
2. 借款人资质
借款人的工作单位、工作稳定性、个人资产状况、信用评级等都会影响其获得的贷款利率。例如，如果借款人工作单位好，或者从事的工作稳定，个人资产优良，可能会享受到一定的利率折扣；相反，如果信用记录不良，可能会面临利率上浮或者贷款申请被拒的情况3。
3. 贷款期限
一般来说，贷款期限越长，银行面临的风险越大，利率可能会相对较高。不同期限的贷款会对应不同的利率档次，如短期贷款（期限在一年以下，含一年）、中长期贷款（期限在一年以上）利率可能有所不同。而且，根据不同银行政策，10年以上的中长期贷款在3 - 5年（含5年）法定贷款利率基础上可能还会适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%6。