一、二手房贷款的一般流程
确定按揭服务公司和贷款方案（如有需要）
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。例如了解不同银行的贷款利率、贷款年限等相关政策，根据自身情况选择合适的贷款方案4。
查询公积金（如需公积金贷款）
与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限4。
签订房屋买卖合同
买卖双方就房屋的价格、付款方式、交房时间等条款达成一致后，签订房屋买卖合同。这一合同是整个交易的基础文件，明确了双方的权利和义务。在合同中，可约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例等重要信息23。
准备贷款资料，审核贷款资质
购房者需要准备多种材料，如夫妻双方的身份证原件及复印件、与卖房者签订的购房合同或购房意向书原件、首付款凭证原件及复印件、婚姻状况证明（结婚证/离婚证/未婚证明原件及复印件）、资信证明原件（使用银行提供的标准格式）等。银行会对购房者的贷款资质进行审核，包括购房者的收入情况、信用状况等。例如银行会考察购房者的月收入是否能够达到月供的两倍，以确保购房者有足够的还款能力。如果购房者的还贷能力太差或者信用不良，银行可能会拒贷35。
银行进行初步评估（部分银行流程）
银行工作人员会进行初步评估，给出大致的贷款期限和额度。这一步骤主要基于购房者提供的基本资料以及银行内部的评估标准进行初步判断5。
指定评估机构评估（部分银行流程）
如果购房者对银行初步给出的额度满意，需要到银行指定的房地产评估机构对房屋进行评估，并携带评估报告回到银行。房屋评估价值会影响银行最终给予的贷款额度5。
银行审核
银行根据评估报告和其他材料（如购房者的收入证明、信用记录等）进行全面审核。符合贷款条件的，工作人员会把审核结果交给审批人员进行审批5。
签订贷款协议，公证，保险（部分情况）
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时可能会收取相关费用，包括房屋保险费等。例如，有的银行会要求借款人购买房屋保险，以保障银行的利益2。
支付首付款
审批通过后，买方需要按照约定向卖方支付二手房首付款。首付款的比例通常由买卖双方在购房合同中约定，一般来说，二手房的首付款比例可能会比新房高一些5。
办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。房屋过户是将房屋的产权从卖方转移到买方名下的过程，而抵押手续则是将房屋抵押给银行作为贷款的担保2。
办理房产证和抵押证明
完成过户和抵押手续后，相关部门会办理房产证，并在房产证上注明抵押情况，出具抵押证明。这一过程确保了银行对房屋的抵押权合法有效3。
银行放款
银行在收到抵押证明等相关文件后，会按照贷款合同的约定将贷款资金发放到指定账户，一般是发放到卖方账户或者资金监管账户。至此，买方完成了二手房贷款购房的全部流程，可以按照合同约定接收房屋并开始还款3。
二、注意事项
房屋情况
房龄限制：二手房的房龄可能影响贷款。房龄越长，银行审批的贷款成数可能越低，甚至可能不予贷款。所以购房者在选择二手房时要注意房龄情况4。
房屋性质：并非所有的二手房都能贷款，例如部分公房等可能无法办理贷款。购房者要了解房屋性质是否符合贷款要求1。
购房者自身情况
还贷能力：银行会考察购房者的还贷能力，包括收入情况、负债情况等。购房者的月收入最好能够达到月供的两倍以上，以提高贷款审批的通过率1。
信用状况：良好的信用记录有助于顺利获得贷款。如果购房者信用较差，可能导致贷款成数降低甚至被拒贷4。