个人商业性住房贷款利率

一、个人商业性住房贷款利率的基本概念

个人商业性住房贷款利率是指银行等金融机构向个人发放用于购买住房的商业贷款时所收取利息的比率。它是贷款利率体系的组成部分，在房地产市场信贷政策中扮演着重要角色，直接影响着购房者的购房成本和房地产市场的发展态势3。

二、个人商业性住房贷款利率的定价机制

（一）改革后的定价基准

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定，且加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变3。

（二）不同套数住房的利率要求

首套住房：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。例如，按照8月20日5年期以上LPR为4.85%计算时，首套房贷利率不得低于这个数值3。

二套住房：二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。以8月20日5年期以上LPR计算，二套房贷利率不得低于5.45%（4.85%+0.6%）3。

三、利率调整相关政策

（一）全国层面政策调整

2024年5月17日，中国人民银行发布通知取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。之后各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构再根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平5。

（二）存量房贷利率调整

部分地区调整规则示例（已取消新发放房贷利率加点下限地区）：如中国农业银行在已取消新发放房贷利率加点下限的地区，对于在贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于 - 30BP的存量房贷（含首套、二套及以上），将其加点幅度调整为 - 30BP6。

部分地区调整规则示例（存在新发放房贷利率加点下限地区）：在中国农业银行，在目前存在新发放房贷利率加点下限的北京、上海、深圳等地区，对于在LPR基础上加点幅度高于 - 30BP的存量房贷（含首套、二套及以上），将其加点幅度调整为 - 30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限6。