一、房屋抵押贷款额度的基本计算方式
房屋抵押贷款额度的计算公式为：贷款额度 = 房产评估值×贷款成数。由此可知，房产的评估值和贷款成数都会影响到房屋的贷款额度3。
二、影响房产评估值及贷款成数的因素
（一）房产自身相关因素
房龄
银行在为房屋提供贷款时，房龄是重要的考虑因素。一般办理抵押贷款的房屋建筑年代最好在20年以内，房屋建筑年代越近，所贷成数相应的也就有所提高；建筑年代越老，借款人的贷款成数将会降成，因为房龄越长，房屋升值保值的空间越小，甚至可能不予贷款4。
地理位置与面积
房屋所处位置、面积等都是银行审批贷款的主要因素。位置偏远、面积小的房屋，贷款成数一般较低，这是由于其房产的变现能力较差4。
所在楼层
处于最高层和最底层的房产相对不好卖，虽然不是影响评估值的主要因素，但也会或多或少影响到房产的估价4。
装修情况
精装或豪装的房产都会给房产的评估值加分4。
房产属性
普通住宅抵押贷款最多能贷款房产评估值的7成；像写字楼这类的商业用房则只能贷到房产评估值的5成；通常情况下商品住宅的抵押可以达到70%，而商铺和写字楼的抵押可以达到60%，工业厂房的抵押可达到50%45。
（二）贷款人相关因素
年龄、个人信用和还款能力
贷款人的年龄较大、信用较差、还款能力较低的，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款4。
贷款房屋套数
如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，一般在3成左右，甚至可能不予贷款4。