一、不同住房贷款方式及其划算程度
（一）按还款方式分析
1. 等额本息还款
特点：
每月还款额固定，其中本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。还款压力平均分摊，方便借款人安排收支。在贷款初期，每月还款中利息占比较大，本金较少；后期则本金还款占比逐渐增大1345。
例如，贷款金额为50万元，贷款期限30年，年利率为5%，每月还款额约为2684元（具体金额因银行计算方式略有差异）。
适合人群：
收入处于较稳定状态的借款人，如公务员、教师等企、事业单位职员。经济条件不允许前期还款投入过大的人群也适用。对于擅长理财，想利用稳定现金流进行以钱生钱操作的人来说，也是较好的选择，因为可以合理安排每月收支并进行其他投资134。
划算与否：
这种方式总体利息支出较多。因为在还款前期，偿还的利息较多，实际占用贷款的数量更多、占用的时间更长135。
2. 等额本金还款
特点：
又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。每月还款额逐月递减，前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大，但随着时间推移，还款负担逐渐减轻1345。
例如，同样贷款50万元，30年，年利率5%，首月还款约为3472元，之后每月递减约5 - 6元（具体金额因银行计算方式略有差异）。
适合人群：
目前收入较高，但是预计到将来收入会减少的人群，比如即将退休的人员；工作正处于高峰阶段的人，如企业高层、个体工商业者等134。
划算与否：
相比等额本息还款，这种方式总的利息支出较低135。
3. 一次还本付息
特点：
贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。操作简单，但银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放13。
例如，贷款10万元，期限1年，年利率5%，到期时需一次性偿还本金10万元和利息5000元。
适合人群：
适合短期资金周转且有把握到期偿还的人群，但适应的人群面比较窄。贷款人需要有较好的自我安排能力，否则容易缺少还款强迫外力，造成信用损害13。
划算与否：
对于短期贷款来说，如果能确保到期还款，这种方式利息计算简单明了。但由于期限短、金额受限，对于长期大额房贷不太适用，且还款压力集中在到期时13。
4. 按期付息还本
特点：
贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位，如按季、按年等。是等额本息还款的变体，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少收入不稳定人群还款出现滞纳的情况13。
例如，与银行协商按季度还款，每季度偿还本季度的利息和部分本金。
适合人群：
适用于每个月工作状态不同导致收入不稳定的人群，如一些自由职业者或工作量与收入直接挂钩的年轻人13。
划算与否：
这种方式可以根据自身收入情况灵活调整还款计划，但总体利息支出可能会因还款期限的拉长而增加，需要根据具体协商的还款计划来确定是否划算13。
5. 本金归还计划（针对非月收入人群）
特点：
贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。是等额本金还款的变体，专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群13。
例如，某员工年终有大额奖金，可在年终时偿还一笔较大金额的本金（不少于1万元），平时按月或按季支付利息。
适合人群：
非月收入人群，如一些销售人员，其收入可能集中在某些特定时期（如年终）的人群适用13。
划算与否：
对于非月收入人群来说，可以利用集中的收入进行本金偿还，减少总体利息支出，但需要与银行协商好还款计划，避免逾期等风险13。
（二）按贷款类型分析
1. 公积金贷款
特点：
公积金贷款利率相对较低，在相同贷款年限和额度的情况下，公积金贷款的利息甚至只有商业贷款的一半。需要申请人公积金连续缴纳时长不短于半年，同时当前处于正常缴纳状态中，部分地区可能对公积金账户内的余额有要求2。
例如，贷款30万元，贷款期限20年，公积金贷款利率为3.25%，每月还款额约为1701元（具体金额因地区政策和计算方式略有差异）。
适合人群：
正常缴纳公积金且符合公积金贷款要求的人群。
划算与否：
从利率角度看非常划算，但由于很多地区的公积金管理中心的额度有限，可能无法满足高额的购房资金需求2。
2. 商业贷款
特点：
贷款额度相对较高，审批流程相对较快，但利率通常比公积金贷款利率高。不同银行的商业贷款利率可能会有所差异，且可能会根据市场情况进行调整2。
例如，贷款30万元，贷款期限20年，商业贷款利率为5%，每月还款额约为1963元（具体金额因银行和市场情况略有差异）。
适合人群：
不符合公积金贷款条件或者购房资金需求较大，公积金贷款额度无法满足的人群。
划算与否：
相比公积金贷款利息支出较高，但如果能在银行利率优惠期申请到较低利率的商业贷款，也具有一定的吸引力。同时，商业贷款的申请条件相对灵活一些2。
3. 组合贷款
特点：
是公积金贷款和商业贷款的组合，贷款中有一部分额度是申请的公积金贷款，另一部分是商业贷款。综合了公积金贷款低利率和商业贷款高额度的特点，但申请门槛相对较高，资质不太好的用户很容易被拒2。
例如，购房需要贷款50万元，公积金贷款额度为30万元，商业贷款额度为20万元，分别按照各自的利率和还款方式计算每月还款额，然后相加得到总的月还款额。
适合人群：
公积金贷款额度不够，又想享受较低利率优惠的人群。
划算与否：
比整体选择商业贷款要划算一些，但由于涉及两种贷款的申请和管理，手续相对复杂2。