一、不同类型贷款利率的计算基础
商业贷款基准利率
中国人民银行规定的商业贷款基准利率是计算房贷利率的重要依据。目前，一年以内（含）利率为4.35%，一至五年（含）利率为4.75%，五年以上贷款利率为4.90%。不过实际贷款利率是在这个基准利率上进行浮动的1。
公积金贷款利率
对于住房公积金贷款，其利率也由相关规定确定。五年以下利率为3.75%，五年以上为4.25%4。
二、不同还款方式下的利率计算
等额本金还款方式
计算原理：将贷款额按还款期数均等分为N期，按每期未还本金额乘贷款利率得到当期应还利息。
计算步骤示例
假设贷款本金为P，贷款年利率为r，贷款期限为n个月。每月偿还本金 = P / n。
第一个月利息 = P×r / 12（这里将年利率换算为月利率，所以除以12），第一个月还款额 = 每月偿还本金+第一个月利息。
第二个月利息=(P - 每月偿还本金)×r / 12，第二个月还款额 = 每月偿还本金+第二个月利息，以此类推12。
等额本息还款方式
计算原理：将贷款期间的本利和年金化，每期偿还的本息和均相等。较复杂的是每期利息均不相等，但每期本息和相等。第一期利息为占用本金额乘贷款利率，将每期偿还的等额年金减第一期利息，就是第一期偿还的本金；第二期利息计算，是将第一期偿还的本金从贷款本金总额中减去，得到第二期本金数，再乘贷款利率得第二期的应还利息，以后各期以此类推。
计算步骤示例（简化公式）
设贷款本金为P，月利率为r（年利率除以12），还款总月数为n。每月还款额A的计算公式为
𝐴
=
𝑃
×
𝑟
(
1
+
𝑟
)
𝑛
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
A=P×
(1+r)
n
−1
r(1+r)
n
。其中每期利息 = 剩余本金×月利率，剩余本金 = 贷款本金 - 已还本金累计额125。
三、其他影响房贷利率计算的因素
政策调控
宏观政策调控可能会使贷款利率上浮或下浮。例如，根据调控政策，贷款利率可能上浮10%等情况1。
个人信用状况
如果购房者的信用记录良好，银行可能会给予一定的利率优惠；反之，如果信用记录不好，可能会导致利率上浮或者贷款申请被拒。
贷款市场情况
在资金紧张的情况下，贷款利率可能会上浮；而在资金相对充裕时，银行可能会推出一些优惠利率来吸引客户。