一、从不同角度看5.19%房贷利率是否正常

(一)与历史数据对比

近年来房贷利率整体呈下降趋势:近年来,房贷利率整体处于下降通道。例如,在之前部分时段房贷利率可能处于较高水平,但现在的基准利率以及市场实际执行利率有较大幅度下降。目前有地区的房贷利率已经重回“3”字头,像无锡市部分银行二套住房房贷利率下限上周由最低的3.05%调为最低3.30%,首套房房贷利率保持不变,仍为3.05%4。所以,从这个角度看,5.19%相对现在部分较低利率的情况来说是偏高的。

(二)不同贷款类型角度

公积金贷款相比偏高:如果是公积金贷款,5年以下(含5年)首套基准利率为2.6%;5年以上首套基准利率为3.1%。所以5.19%的利率远远高于公积金贷款基准利率,从公积金贷款角度看很不正常,是偏高的6。

商业贷款情况

与LPR挂钩情况:商业银行贷款参考贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR利率为3.65%,5年期以上LPR利率为4.3%。5.19%高于5年期以上LPR利率,如果是基于LPR加点形成的房贷利率,加点数相对较高。不过在之前房贷利率市场,在LPR基础上加点较多是存在的,所以从这个角度看在之前是正常情况,但对比现在较为宽松的房贷利率市场,是相对偏高的6。

不同银行政策影响:每个银行的贷款政策不一样,所以贷款利率会有差异。有些银行可能由于自身经营成本、风险考量等因素制定较高的房贷利率。如果所在银行普遍执行的利率水平较高或者对客户有特殊的风险评估导致5.19%的利率,从该银行自身政策角度看是正常的,但从整个市场较宽松利率环境来看相对偏高。

(三)考虑房屋套数因素

首套房情况:对于首套房,目前整体房贷政策倾向于支持居民刚需购房,很多地区都有优惠政策,利率相对较低。5.19%的房贷利率高于目前一些地区首套房的优惠利率,如前面提到的部分地区首套房3.05%的利率,所以对于首套房来说偏高4。

二套房情况:二套房的贷款利率一般会在首套房的基础上,利率上浮10% - 20%(针对商业银行贷款)。如果以当前5年期以上LPR利率4.3%为基础,上浮10%后是4.73%,上浮20%后是5.16%。5.19%略高于上浮20%后的水平,所以如果是二套房,这个利率也处于较高水平。不过不同地区对于二套房利率政策执行有差异,如果当地二套房利率普遍较高,从地区政策角度可能是正常情况,但相对整体市场来说偏高6。

(四)影响房贷利率的其他因素

信用记录因素:如果购房者的信用记录不良,存在逾期、征信查询次数过多、网贷笔数较多等情况,银行可能会提高房贷利率。所以如果是因为个人信用问题导致5.19%的利率,从这个特定角度看是正常的,因为银行要对较高风险的客户收取更高的利率补偿风险。相反,如果信用记录良好,这个利率相对偏高6。

负债率因素:负债率高往往存在比较高的逾期风险。对于负债率高的购房者,银行即使审批通过,利率也会相对较高。若购房者负债率高从而被银行判定为高风险而给出5.19%的利率,从这个角度看是正常的;若负债率低却获得这个利率则偏高6。

还款能力因素:工作稳定的高收入用户,通常还款能力强且逾期风险小,可以享受较低的贷款利率。如果还款能力不强(例如收入不稳定等情况),银行给予5.19%的利率是正常的风险定价;若还款能力强还被给予这个利率则偏高6。