一、房贷利率与银行利率的关系
房贷利率与银行利率存在一定关联，但并非简单的同步涨跌关系。
（一）政策调控下的关联
受央行政策影响
国家政策规定，房贷利率一般会随央行基准贷款利率（如LPR等）的变化而变化。只要央行基准利率没有发生变化，借款人与商业银行签订的购房贷款合同中的利率通常不会改变。但当国家发布新政策导致基准利率改变时，借款人的房贷利率会随之改变。例如之前随着LPR多次下调，商贷利率来到历史低位，这表明房贷利率在政策利率变动时会受到影响3。
银行经营成本考量下的调整
银行在调整房贷利率时会综合多种因素，其中经营成本是重要因素。近两年随着LPR多次下调，商贷利率来到历史低位，银行净息差不断承压。部分银行出于经营成本的考量，适度上调房贷利率有助于银行维持更理想的息差水平。像近期多地（如广州、南京、杭州等地区）商业银行上调首套、二套房贷利率下限，部分是为了缓解自身压力，包括应对净息差缩小带来的经营压力等，这说明银行自身的经营成本等内部状况会促使其调整房贷利率，而这种调整会反映在房贷利率的涨跌上12。
（二）并非完全同步
银行自主决策因素
银行会根据市场供需、风险溢价等因素调整房贷利率。例如在一些城市房价下跌压力大时，稳楼市任务艰巨，之前银行可能会降低房贷利率以刺激市场。而当市场企稳，交易量有所扩大时，银行会认为有必要将房贷利率恢复到正常状态，设定一个合理下限，即使银行整体利率情况没有大的变化，房贷利率也可能单独调整。如杭州在11月29日网签量达490套，达到10月以来的最高值后，再次上调房贷利率，这是综合市场供需等因素的结果，并非完全跟随银行其他利率变化而调整房贷利率125。
特殊目的调整
有时房贷利率调整还有其他特殊目的。例如为保证商贷利率不低于公积金利率，或者为LPR的进一步下调腾出空间等原因，房贷利率可能进行调整，这与银行普通利率的涨跌逻辑不完全相同。像近期房贷利率集体回调就可能存在这些特殊目的的考量，而不是单纯跟随银行整体利率走势4。
综上所述，房贷利率会受银行利率相关因素影响，但不会完全随着银行利率上涨或下跌，还会受到政策调控、市场供需、银行自身经营策略等多种因素的综合影响。