住房抵押贷款资产支持证券概述
基本概念
住房抵押贷款资产支持证券（Mortgage-Backed Securities，简称MBS）是一种将流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组，通过证券化机构购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程2。这种金融工具的主要目的是缓解金融机构长期固定资产收益无法弥补短期高额负债成本以及资金缺乏不断加大的困境，同时也为住房金融开辟一条资金来源的新途径。
MBS的特点
低风险性：由于有政府、银行、保险公司或担保公司等机构的担保，MBS的风险相对较低2。
统一性：进行证券化的住房抵押贷款在偿还方式、间隔和期限等方面应尽可能地相似，便于发行证券的设计和定价2。
分散性：住房抵押贷款在地域上必须尽可能分散，分摊可能发生的风险2。
历史背景与发展
MBS的发行源于美国，自20世纪30年代经济大萧条后，美国通过一系列政府机构的成立和运作，促进了住房抵押贷款二级市场的初步发展，构成了MBS市场的雏形2。到了20世纪70年代前后，美国政府继续推动住房市场发展，成立了专门的政府机构如GNMA，收购经由FHA和VA保险的住房抵押贷款，并以之为支持发行过手MBS2。这些措施促成了美国MBS市场的快速发展，并逐渐扩展到商业地产领域，产生了商业抵押贷款支持证券（CMB）2。
主要类型
过手MBS（Pass-Through MBS）：资产池产生的任何现金流都直接支付给投资者，不经过分层组合2。
担保抵押债券（Collateralized Mortgage Obligations，CMO）：现金流经过分层组合、重新安排后分配给不同需求的投资者2。
剥离式MBS（Stripped MBS，SMBS）：将现金流的本金和利息分离开并分别支付给相应的投资者，进一步细分为利息型IO（Interest Only）和本金型PO（Principal Only）2。
当前市场表现与未来展望
2023年市场表现
2023年，受理财收益率下行以及“房贷新政”影响，商业银行RMBS基础资产的早偿率陡升，净融资规模呈大额净流出，存续产品规模几乎“腰斩”。与商业银行RMBS相比，公积金RMBS全年的还款节奏相对平稳，未出现明显的早偿3。
未来展望
展望2024年，房地产市场短期内难以改变，个人住房贷款余额下降，商业银行RMBS发行规模大幅提升的可能性较小。鉴于“房贷新政”使得早偿的动力集中得到释放，预计之后RMBS的早偿将恢复到合理区间3。
总之，住房抵押贷款资产支持证券作为一种重要的金融创新工具，不仅为金融机构提供了有效的融资渠道，也为投资者提供了多样化的投资选择。随着市场的不断发展和完善，MBS将继续在全球金融市场中发挥重要作用。