购房贷款利息计算方法
一、影响购房贷款利息计算的因素
首付数额：首付数额不同会影响贷款本金的数额，进而影响利息计算。例如，购房总价为100万，首付30万，贷款本金就是70万；若首付40万，贷款本金则为60万，在相同利率和还款方式下，利息会不同4。
还款方式：
等额本息还款：
特点是整个还款期内，每个月的还款额保持不变。每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1 +月利率)^还款月数〕÷〔(1 +月利率)^还款月数-1〕；每月应还本金=贷款本金×月利率×(1 +月利率)^(还款月序号 - 1)÷〔(1 +月利率)^还款月数-1〕；总利息=还款月数×每月月供额 - 贷款本金3。
等额本金还款：
本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额逐渐减少，但偿还的速度保持不变。每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金 - 已归还本金累计额)×月利率；每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率；总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1 +月利率)〕÷2×还款月数 - 总贷款额。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人3。
按揭年限：贷款年限越长，利息计算的周期就越长，总的利息支出通常也会越多。例如，同样的贷款金额和利率，10年按揭和30年按揭的总利息会有很大差异4。
银行利率：银行利率是影响利息计算的关键因素。不同银行、不同时期的利率可能不同。2024年的房贷利率情况如下：0 - 6个月（含6个月），年利率为4.35%；6个月 - 1年（含1年），年利率为4.35%；1 - 3年（含3年），年利率为4.75%；3 - 5年（含5年），年利率为4.75%；5 - 30年（含30年），年利率为4.90%。不过实际利率还需要结合购买者所申请的业务类型、信用状况等因素，经经办网点审批后才能确定2。