一、常见还款方式计算方法
（一）等额本息还款法
计算原理
在等额本息还款法中，每月还款金额固定，其计算公式为：
每月还款额
=
贷款金额
×
[
月利率
×
(
1
+
月利率
)
𝑛
]
÷
[
(
1
+
月利率
)
𝑛
−
1
]
每月还款额=贷款金额×[月利率×(1+月利率)
n
]÷[(1+月利率)
n
−1]，其中
𝑛
n为还款总月数，月利率 = 年利率÷12。这种还款方式下，随着时间的推移，每月还款中的本金部分逐渐增加，而利息部分逐渐减少，但每月还款总额始终保持不变。例如，贷款金额为
𝑃
P，年利率为
𝑟
r，贷款期限为
𝑚
m年，那么
𝑛
=
𝑚
×
12
n=m×12，月利率
𝑖
=
𝑟
12
i=
12
r
，每月还款额
𝐴
=
𝑃
×
[
𝑖
×
(
1
+
𝑖
)
𝑛
]
÷
[
(
1
+
𝑖
)
𝑛
−
1
]
A=P×[i×(1+i)
n
]÷[(1+i)
n
−1]。
特点
优点：每月还款金额固定，便于预算管理，购房者可以很清楚地知道每个月需要偿还的金额，便于家庭财务规划。例如，对于收入稳定但资金不是特别充裕的家庭来说，这种还款方式可以确保每个月有固定的支出安排，不会因为还款金额的波动而造成财务压力1。
缺点：由于前期还款中利息占比较大，整体利息支出较高。在还款初期，大部分还款都用于支付利息，本金偿还较少，所以总体算下来支付的利息总额相对较多。
（二）等额本金还款法
计算原理
等额本金还款法每月还款的本金部分固定，计算公式为：
每月还款额
=
（贷款本金
÷
还款月数）
+
（贷款本金
−
已归还贷款本金累计额）
×
月利率
每月还款额=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金−已归还贷款本金累计额）×月利率。其中，每月偿还的本金 = 贷款总额÷还款总月数，而利息部分逐月减少，所以每月还款总额逐渐减少。例如，贷款金额为
𝑃
P，年利率为
𝑟
r，贷款期限为
𝑚
m年，
𝑛
=
𝑚
×
12
n=m×12，月利率
𝑖
=
𝑟
12
i=
12
r
，第一个月还款额
𝐴
1
=
𝑃
𝑛
+
𝑃
×
𝑖
A
1
=
n
P
+P×i，第二个月还款额
𝐴
2
=
𝑃
𝑛
+
(
𝑃
−
𝑃
𝑛
)
×
𝑖
A
2
=
n
P
+(P−
n
P
)×i，以此类推。
特点
优点：总利息支出较低。因为每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，相比等额本息还款法，总体支付的利息会少一些。适合收入稳定且希望减少利息支出的购房者，对于那些有一定经济实力，希望尽快还清贷款减少利息负担的人比较合适1。
缺点：前期还款压力较大，需要较强的财务承受能力。由于前期每月还款中本金占比较大，所以前期还款金额相对较高，这对于一些刚购房、资金储备不是很充足的购房者来说，可能会造成较大的经济压力。
（三）组合贷款还款法
计算原理
组合贷款是指同时使用商业贷款和公积金贷款的还款方式。计算时分别按照商业贷款和公积金贷款各自的利率、贷款金额、贷款期限等要素来计算每月还款额，然后将两者相加得到总的每月还款额。例如，商业贷款金额为
𝑃
1
P
1
，年利率为
𝑟
1
r
1
，贷款期限为
𝑚
1
m
1
年；公积金贷款金额为
𝑃
2
P
2
，年利率为
𝑟
2
r
2
，贷款期限为
𝑚
2
m
2
年。分别计算商业贷款和公积金贷款的每月还款额
𝐴
1
A
1
和
𝐴
2
A
2
（计算方法可参照等额本息或等额本金的计算公式），总的每月还款额
𝐴
=
𝐴
1
+
𝐴
2
A=A
1
+A
2
。
特点
优点：灵活性高，可以根据购房者的财务状况进行调整。购房者可以根据自己公积金缴存情况、收入水平等因素，灵活确定商业贷款和公积金贷款的比例，以达到最优的还款方案。例如，如果公积金缴存较多，可以适当提高公积金贷款的比例，减少商业贷款的金额，从而降低总的利息支出1。
缺点：申请和审批过程相对复杂，需要购房者具备一定的财务规划能力。由于涉及到两种不同性质的贷款，银行和公积金管理中心的审批流程和要求都有所不同，需要准备更多的材料，办理手续也相对繁琐。
二、首付相关计算
首付款计算
首付款 = 总房款 - 客户贷款额。贷款额一般根据购买时的市场价作为参考，并根据次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。对于一手房商业贷款，首付比例通常为三成；对于公积金贷款，首套房90（含）以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%2。例如，购买一套总价为
200
200万元的一手房，如果采用商业贷款，首付款 =
200
−
200
×
0.7
=
60
200−200×0.7=60万元；如果是90平米以下且采用公积金贷款，首付款至少为
200
×
0.2
=
40
200×0.2=40万元。
三、其他费用相关计算
贷款利息计算
贷款利息 = 贷款本金×年利率×贷款期限（年）。例如，贷款金额为
100
100万元，年利率为
5
%
5%，贷款期限为
20
20年，则贷款利息 =
100
×
0.05
×
20
=
100
100×0.05×20=100万元3。
贷款手续费计算
贷款手续费通常为贷款金额的
1
%
−
3
%
1%−3%，具体比例根据银行政策确定。例如，贷款金额为
80
80万元，如果手续费率为
2
%
2%，则贷款手续费 =
80
×
0.02
=
1.6
80×0.02=1.6万元3。
评估费计算
评估费为房屋评估价值的
0.1
%
−
0.5
%
0.1%−0.5%，具体比例根据评估机构收费标准确定。不过对于一手房，如果是直接从开发商处购买，可能不需要购房者自行承担评估费，由开发商统一处理相关事务。如果需要购房者承担，假设房屋评估价值为
150
150万元，评估费率为
0.3
%
0.3%，则评估费 =
150
×
0.003
=
0.45
150×0.003=0.45万元3。
保险费计算
保险费为贷款金额的
0.5
%
−
1
%
0.5%−1%，具体比例根据保险公司收费标准确定。例如，贷款金额为
50
50万元，保险费率为
0.8
%
0.8%，则保险费 =
50
×
0.008
=
0.4
50×0.008=0.4万元3。