一、房贷利率的基本组成与计算要素
房贷利率通常由多个要素共同决定，主要有以下这些方面：
基础利率与利差：基础利率可以理解为银行的资金成本，利差则是银行为盈利而加上的额外费用，两者相加构成房贷利率。例如，基础利率是4%，利差是1.5%，那么房贷利率就是4% + 1.5% = 5.5%1。
市场利率与点数（points）：银行的房贷利率通常根据当前市场利率加上一定的点数来确定。市场利率受经济状况、通货膨胀率等因素影响会上下波动，银行在此基础上加一定点数以覆盖运营成本和获取期望利润。如市场利率为4%，银行加上1 - 2个百分点利差后，房贷利率可能达到5 - 6%左右2。
二、不同贷款类型下的利率计算
（一）公积金贷款
公积金贷款利率参考央行的贷款基准利率：
首套房5年以下（含5年）为2.6%，二套房5年以下（含5年）不低于3.025%；
首套房5年以上为3.1%，二套房5年以上不低于3.575%4。
（二）商业银行贷款
固定利率：从2019年10月起已停止发放，这里不做过多讨论。
浮动利率：通过LPR（贷款市场报价利率）+加点值计算得出房贷利率。LPR每月20日更新，最新一期1年期为3.55%，5年期为4.2%。加点值是固定值，可正可负，由银行计算得出4。
三、不同还款方式下利息计算与利率体现
（一）等额本息
每月还款的本息之和保持不变，即每月还款额固定不变。
计算公式：
月供额 = [贷款本金×月利率×(1 + 月利率)^还款月数]÷[(1 + 月利率)^还款月数 - 1]；
总利息 = [贷款本金×月利率×(1 + 月利率)^还款月数]÷[(1 + 月利率)^还款月数 - 1]×还款月数 - 贷款本金4。
（二）等额本金
将贷款本金等分，每月归还固定的本金和剩余本金在当月产生的利息，还款额逐月递减。
计算公式：
月供额=(贷款本金/还款月数)+(贷款本金 - 已归还本金累计额)×每月利率4。
四、影响房贷利率的其他因素
个人信用状况：个人信用状况越好，银行越信任用户，贷款利率越低4。
还款能力：还款能力越强，意味着贷款风险越低，贷款利率也就越低4。
房屋套数：首套房利率比二套房利率低得多，首套房的认定一般有认房认贷、认房不认贷、认贷不认房等政策，具体以当地规定为准4。
贷款期限：贷款期限越长，贷款风险越高，贷款利率也会相对较高4。
房贷政策：如果房贷政策比较宽松，为吸引购房者贷款，银行往往会降低利率；此外，政府为刺激房地产市场交易，也会政策性下调利率4。