一、房贷利息计算的基本公式
房贷利息的基本计算公式为：利息 = 本金×利率×时间1。其中，本金指的是贷款金额，利率是指贷款的年利率，时间是指贷款期限。
二、不同还款方式下的房贷利息计算
（一）等额本息还款法
每月还款额计算
首先要将年利率转化为月利率，月利率 = 年利率/12。
每月还款额计算公式为：
每月还款额
=
本金
×
月利率
×
(
1
+
月利率
)
还款月数
(
1
+
月利率
)
还款月数
−
1
每月还款额=
(1+月利率)
还款月数
−1
本金×月利率×(1+月利率)
还款月数
。
例如，张先生在银行申请了一笔100万元的房贷，贷款期限为20年（240个月），年利率为4.9%。则月利率=
4.9
%
12
=
0.004083
12
4.9%
=0.004083，代入公式可得：
每月还款额
=
1000000
×
0.004083
×
(
1
+
0.004083
)
240
(
1
+
0.004083
)
240
−
1
≈
6397.19
每月还款额=
(1+0.004083)
240
−1
1000000×0.004083×(1+0.004083)
240
≈6397.19元1。
累计支付利息计算
累计支付利息可以通过以下公式计算：
累计支付利息
=
(
每月还款额
−
本金
×
月利率
)
×
还款月数
+
本金
×
月利率
×
还款月数
累计支付利息=(每月还款额−本金×月利率)×还款月数+本金×月利率×还款月数。
对于张先生的例子，
累计支付利息
=
(
6397.19
−
1000000
×
0.004083
)
×
240
+
1000000
×
0.004083
×
240
≈
1918320
累计支付利息=(6397.19−1000000×0.004083)×240+1000000×0.004083×240≈1918320元1。
（二）等额本金还款法
每月应还本金计算
每月应还的本金（不变）=
贷款总额
还款总月数
还款总月数
贷款总额
。
每月应还利息计算
每月应还的利息（递减）= 剩余本金×月利率。
每月月供计算
每月应还的月供（递减）= 每月应还的本金+每月应还的利息。例如贷款总额为
𝐴
A元，贷款期限为
𝑛
n个月，年利率为
𝑟
r，月利率为
𝑟
12
12
r
。第一个月的利息为
𝐴
×
𝑟
12
A×
12
r
，第一个月的本金为
𝐴
𝑛
n
A
，第一个月的月供为
𝐴
×
𝑟
12
+
𝐴
𝑛
A×
12
r
+
n
A
；第二个月的利息为
(
𝐴
−
𝐴
𝑛
)
×
𝑟
12
(A−
n
A
)×
12
r
，第二个月的本金仍为
𝐴
𝑛
n
A
，第二个月的月供为
(
𝐴
−
𝐴
𝑛
)
×
𝑟
12
+
𝐴
𝑛
(A−
n
A
)×
12
r
+
n
A
，以此类推，每月的利息随着本金的减少而递减，月供也随之递减3。
三、影响房贷利率的因素
政策因素
房贷利率会随着楼市政策调整。例如，当政府为了刺激房地产市场时，可能会出台政策促使银行降低房贷利率；相反，当需要抑制房地产过热时，房贷利率可能会上调5。
银行自身因素
各商业银行的自身条件也会影响房贷利率。不同银行之间为了竞争客户、控制风险等，会制定不同的房贷利率，有的银行可能对优质客户（如工作单位好、收入高、学历高的客户）提供较低的房贷利率，同时，银行对二手房房龄等也可能有限制，这些都会间接影响房贷利率的确定3。
借款人个人资质
借款人的个人资质也会影响到贷款利率。例如，借款人的信用状况良好、收入稳定且偿债能力强等，可能更容易获得较低的房贷利率；反之，如果信用记录不良或者收入不稳定，银行可能会提高房贷利率或者拒绝贷款申请5。