一、房贷利率与利率调整的关系
（一）总体关系
房贷利率会随着银行利率改变。中国人民银行和银保监会建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制，房贷利率不是固定不变的，而是会根据市场条件进行调整5。
（二）存量房贷利率
定价方式影响
房贷利率的定价方式大体分为两类，一是浮动利率定价，二是固定利率、基准利率定价。如果借款人选择的是浮动利率定价，其房贷利率将随着5年期以上贷款市场报价利率（LPR）的升降同步变动；如果选择的是固定利率、基准利率定价，无论LPR升降与否，其房贷利率都保持不变3。
重定价日影响
房贷调整有重定价周期和重定价日两个关键点。目前银行对房贷利率的调整周期通常为一年。在一年之中，不是LPR每变化一次，借款人的房贷利率就跟着变动一次，而是房贷利率只在每年的重定价日变动一次，以当时最新的LPR为准3。
地区和住房套数影响
多家商业银行发布的公告显示，若借款人的住房为首套房，且属于北京、上海、深圳等地区，如果借款人目前的房贷利率高于LPR - 30BP，则将调整至LPR - 30BP，且借款人无需提出申请，由银行统一批量操作。若借款人的住房为二套房，且属于北京、上海、深圳等地区，如果借款人目前的房贷利率高于当地的相应政策下限，则将调整至政策下限。除了北京、上海、深圳等地区，其他地区利率高于LPR - 30BP的全部存量房贷将统一调整至LPR - 30BP3。
（三）新增房贷利率
银行综合考量因素
银行调整新增房贷利率是综合考量经营成本、市场供需、风险溢价等因素的结果。随着LPR多次下调，银行房贷利率屡创新低，商业贷款与公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”，银行会上调房贷利率下限以维持公积金贷款的普惠性特征；同时，上调房贷利率下限也可避免市场形成利率无序下降的预期，减少因等待利率下调而推迟买房的客户数量。在息差承压背景下，银行对于提高生息资产收益率有急迫性，这也是部分银行上调房贷利率下限的原因之一。此外，近期部分地区银行上调房贷利率下限与市场回暖有一定关系，随着一二手住宅交易量回升，房贷申请量有所增加，银行房贷投放的压力有所减轻4。
保本点因素
综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。近期出现极少数房贷利率低于3%的情况，主要是极个别银行非理性竞争，部分自媒体为博眼球、引流量，有意渲染，对消费者产生误导。房贷利率持续低于3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的2。