一、个人住房商业贷款额度计算的相关因素
（一）基于借款人自身情况
收入与支出
银行会评估借款人的还款能力，计算方式通常是将家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额，考虑收入和支出的可能变化，根据这个余额来确定可贷款额度。例如，月还款能力与月还款额相等的贷款额度为其最高可承受的贷款额度1。
信用状况
借款人及配偶的信用状况是商业银行发放贷款的基本依据，信用等级越高，银行对其实际还款能力的信任度越高，贷款额度相对较高4。
（二）基于所购房屋情况
房屋估值
贷款金额的计算方式为：贷款金额 = 房产评估价值×贷款成数。对于普通住宅，根据综合被抵押房屋的评估价、变现能力、借款人的还款能力等因素，提供60% - 65%的贷款成数。在二手房情况下，可贷款额度 = 评估价 - 评估价×首付比例，净首付款 = 成交价 - 可贷款额度。例如，王先生购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的首付比例来计算，其可贷款额度为：90万 - 90万×30% = 63万，其首付款则为：100万 - 63万 = 37万2。
房龄
房龄是指房屋建成后的年限。银行在审批贷款时会关注房龄，较老的房屋可能存在安全隐患和贬值风险，对于房龄较大的房屋，银行在确定贷款额度时会相应降低4。
房屋面积
所购房屋的面积是银行判断贷款额度的一个重要因素。同样面积下，房屋的价格越高，银行对借款人的贷款额度也就越高。因此，购房者应尽量选择面积较高、但价格较低的房屋，以增加贷款额度4。
房屋支付情况
借款人需要支付的首付款、贷款本金及利息等款项，也是影响贷款额度的一个重要因素。银行会关注借款人的支付能力，购房者应尽量足额支付首付款，并按照银行规定的贷款利率计算利息，以提高贷款额度4。
抵押物情况
抵押物是指借款人为贷款提供的担保物。银行会关注抵押物的价值、类型以及变现能力等因素，以保障自身的利益。购房者应尽量提供有价值的抵押物，以增加贷款额度4。
二、常见的计算方法
（一）按月还款额度法
这种方法通常适用于购买二手房屋的个人。计算方法是根据个人月收入和可支配收入计算出每月可用于还款的金额，再根据银行的贷款利率和贷款期限，计算出最大的房贷额度3。
（二）按房屋估值法
适用于购买新房的个人。具体操作过程是，先到房屋估价公司进行房屋估值，然后根据估值和贷款利率进行计算3。
（三）按抵押物价值法
适用于重新贷款的个人。具体操作过程是，根据个人已经还清的金额、还款周期和贷款利率，来计算出贷款额度。需要注意的是，此方法容易导致担保人的资产被抵押3。
（四）按担保人收入法
适用于无法提供抵押物或抵押物价值不高的个人。具体操作过程是，担保人需要提供收入证明和财产证明，再根据贷款利率和还款周期计算出房贷额度3。