一、买房贷不了款定金能否退还的不同情况
（一）购房者自身原因导致贷款失败
如果是购房者自身原因导致贷款办不下来，比如还款能力不足、信用记录不良等，按照民法典规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。例如购房者的收入水平无法满足银行还款要求，或者有不良征信记录影响贷款审批，这种情况下开发商可以不退还定金135。
（二）开发商原因导致贷款失败
若房贷办不下来是由于开发商的原因，例如开发商未取得预售许可证，或者销售不具备使用条件的现房等，购房者不仅可以要求开发商退定金，还可以要求双倍退还定金3。
（三）银行、政府等政策类原因导致贷款失败
如果是银行、政府等政策类的原因，例如政府突然发布的房贷新政，或者银行临时改变房贷规定，导致购房者贷款办不下来，这种属于买卖双方无法左右的第三方原因，购房者可以要求开发商退定金3。
二、购房时涉及定金相关的注意事项
（一）定金交付前
了解自身贷款资质：在缴纳定金与首付以前，可以先准备好自己的房贷资料去银行进行咨询，让银行看看自己的资质能不能够申请房贷，以及可以申请多少的房贷额度，避免因自身资质问题导致贷款失败而损失定金。需要查看的自身资质相关材料包括：客户的征信报告、收入水平、负债率、贷款年龄、是否具备完全民事行为能力等2。
（二）定金交付时
书面约定定金：对定金应当以书面形式约定，可以订立定金合同来约定，也可在购房合同中设立定金条款来约定。
控制定金数额：购房定金数额不得超过房价款的20%，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。所以约定的定金不宜过多，尤其是在签订认购书时就交付的定金，即使是在签订购房合同时，定金也不要超过总房款的20%。为避免不必要的麻烦，购房者最好是在签定购房合同后再交付定金，如果房地产商坚持要求先付定金后签合同，而购房者又决意购买并有足够支付能力的，先付定金也无妨1。
（三）合同签订时
明确贷款不通过时定金的退还条款：购房者在签订相关协议的时候一定要仔细看好各项规定，特别是在贷款不通过之后定金怎么退这个问题上，一定要事先约定清楚，以免后续出现不必要的麻烦5。