一、银行按揭费用的基本构成及计算方式
(一)利息计算
1. 利率种类及对应数值
住房公积金贷款利率:1 - 5年利率2.75%、6 - 30年利率3.25%;商业性银行贷款基准利率:1年利率4.35%、1 - 3年利率4.75%、3 - 5年利率4.75%、6 - 25年利率4.90%6。
2. 根据还款方式计算利息
等额本金还款:每月还款金额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金 - 已归还贷款本金累计额)×月利率。这种方式下,借款人在开始还贷时,每月负担会较大,但随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,总的利息支出较低1。
等额本息还款:每月还款额 = [贷款本金×月利率×(1 + 月利率)×还款月数]÷[(1 + 月利率)×还款月数 - 1]。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减,但借款人每月月供不变。总的利息支出相对等额本金还款方式较多1。
(二)其他常见费用计算
1. 公证费
一般在200元到300元之间24。
2. 保险费(算法有新旧两种方式)
最新算法:贷款额×1.2倍×千分之一×年限×折扣4。
3. 印花税
为申请贷款额的0.05%,由税务局收取24。
4. 银行开户费
人民币10元,由银行收取4。
5. 他项权证费
一般在200元到300元之间4。
6. 按单或按房价收取的费用(针对某些银行)
有的是按每单计算,一般每单200元到500元之间;有的是按房价来计算,收费标准是千分之二。一般来说,前者收费标准习惯针对小面积单位,后者主要针对大面积单位24。
二、影响银行按揭费用计算的因素
1. 贷款金额
贷款总额越大,在利率等其他条件不变的情况下,利息费用越高,同时按比例收取的相关费用(如印花税等)也会越高。
2. 还款期限
还款年限越长,总利息支出越多。例如同样贷款金额,30年期的房贷利息总额会远远高于10年期的房贷利息总额,而且较长的还款期限也可能意味着更多的保险费(如果按照年限计算保险费的话)等相关费用。
3. 利率水平
不同时期的利率政策和银行的利率优惠情况不同。如果能获得较低的利率,如享受公积金贷款利率或者银行的利率折扣优惠,利息费用会明显降低,从而减少按揭费用。
4. 提前还款情况
如果提前还款,可能会涉及提前还款的罚款(虽然有些银行可能不收取),并且会影响利息的计算。如果提前还款较多或者提前结清贷款,总的利息支出会减少,但要考虑提前还款的相关成本。