一、影响房贷30年利息的因素
（一）贷款利率
不同类型贷款的利率基准
公积金贷款：如果是首套房，5年及以上公积金贷款利率为2.85%；二套房不低于3.325%5。
商业贷款：新发放的商业贷款利率按LPR + 基点定价，各地不同。例如长沙地区，首套房四大行利率是3.45%，二套房是3.65%5。
利率的浮动性
房贷利率并不是固定不变的，它会随着经济发展、政策调整等因素而变化。比如之前商业贷款年利率5年以上为4.9%，银行还可在基准利率基础上上浮，若上浮10%，年利率就变为5.39%4。
（二）还款方式
等额本息
特点是整个还款期内，每个月的还款额保持不变。可以准确掌握每月的还款额，便于有计划地安排家庭开支。
等额本金
本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度保持不变。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人1。
二、不同情况下30年房贷利息计算示例
（一）假设商业贷款30万，首套房，利率3.45%（以长沙地区为例）
1. 等额本息还款
首先根据等额本息还款公式计算每月还款额
𝐴
=
𝑃
×
𝑟
(
1
+
𝑟
)
𝑛
(
1
+
𝑟
)
𝑛
−
1
A=P×
(1+r)
n
−1
r(1+r)
n
，其中
𝑃
=
300000
P=300000（贷款本金），
𝑟
=
3.45
%
12
r=
12
3.45%
（月利率），
𝑛
=
30
×
12
=
360
n=30×12=360（还款总月数）。
经计算每月还款额约为1359.38元。
总利息 = 每月还款额×还款总月数 - 贷款本金，即
1359.38
×
360
−
300000
=
189376.8
1359.38×360−300000=189376.8元。
2. 等额本金还款
每月还款本金 =
300000
÷
360
=
833.33
300000÷360=833.33元。
首月利息 =
300000
×
3.45
%
÷
12
=
862.5
300000×3.45%÷12=862.5元，首月还款额 =
833.33
+
862.5
=
1695.83
833.33+862.5=1695.83元。
总利息计算：因为利息每月递减，每月递减额为
300000
÷
360
×
3.45
%
12
=
2.4
300000÷360×
12
3.45%
=2.4元左右。总利息 =
𝑛
×
(
𝑎
1
+
𝑎
𝑛
)
2
2
n×(a
1
+a
n
)
（
𝑛
n为项数，
𝑎
1
a
1
为首项，
𝑎
𝑛
a
n
为末项），这里
𝑎
1
=
862.5
a
1
=862.5，
𝑎
𝑛
a
n
（最后一个月利息）约为
862.5
−
(
360
−
1
)
×
2.4
=
0.9
862.5−(360−1)×2.4=0.9元，总利息 =
360
×
(
862.5
+
0.9
)
2
=
155292
2
360×(862.5+0.9)
=155292元。
（二）假设公积金贷款30万，首套房，利率2.85%
1. 等额本息还款
同样根据上述等额本息公式计算，
𝑟
=
2.85
%
12
r=
12
2.85%
，
𝑃
=
300000
P=300000，
𝑛
=
360
n=360。
每月还款额约为1293.37元。
总利息 =
1293.37
×
360
−
300000
=
165613.2
1293.37×360−300000=165613.2元。
2. 等额本金还款
每月还款本金依然是
300000
÷
360
=
833.33
300000÷360=833.33元。
首月利息 =
300000
×
2.85
%
÷
12
=
712.5
300000×2.85%÷12=712.5元，首月还款额 =
833.33
+
712.5
=
1545.83
833.33+712.5=1545.83元。
每月递减额为
300000
÷
360
×
2.85
%
12
=
1.97
300000÷360×
12
2.85%
=1.97元左右。
𝑎
𝑛
a
n
（最后一个月利息）约为
712.5
−
(
360
−
1
)
×
1.97
=
0.37
712.5−(360−1)×1.97=0.37元，总利息 =
360
×
(
712.5
+
0.37
)
2
=
128493.6
2
360×(712.5+0.37)
=128493.6元。
请注意，以上计算仅为示例，实际房贷利息计算可能会因银行的具体政策、利率调整等因素而有所不同，在申请房贷时，应以银行的计算结果为准。