住房贷款利息计算方式
一、根据还款方式计算
（一）等额本息还款法
公式
每月还款额
=
=
[
贷款本金
×
月利率
×
(
1
+
月利率
)
𝑛
]
÷
[
(
1
+
月利率
)
𝑛
−
1
]
[贷款本金×月利率×(1+月利率)
n
]÷[(1+月利率)
n
−1]，其中
𝑛
n表示贷款月数，月利率
=
=年利率
÷
12
÷12。总利息
=
=月还款额
×
×贷款月数
−
−本金2。
举例说明
假设贷款本金为
100
100万元，贷款期限为
30
30年（
360
360个月），年利率为
5
%
5%。首先计算月利率
=
=
5
%
÷
12
≈
0.42
%
5%÷12≈0.42%。
代入公式计算每月还款额：
设
𝐴
=
1000000
×
0.42
%
×
(
1
+
0.42
%
)
360
A=1000000×0.42%×(1+0.42%)
360
，
𝐵
=
(
1
+
0.42
%
)
360
−
1
B=(1+0.42%)
360
−1，则每月还款额
=
=
𝐴
÷
𝐵
≈
5368.22
A÷B≈5368.22元。
总利息
=
=
5368.22
×
360
−
1000000
=
932559.2
5368.22×360−1000000=932559.2元。
（二）等额本金还款法
公式
每月还款额
=
=（每月本金
+
+每月本息）；每月本金
=
=本金
÷
÷还款月数；每月本息
=
=（本金
−
−累计还款总额）
×
×月利率。还款总利息
=
(
还款月数
+
1
)
×
贷款额
×
月利率
÷
2
=(还款月数+1)×贷款额×月利率÷2；还款总额
=
(
还款月数
+
1
)
×
贷款额
×
月利率
÷
2
+
贷款额
=(还款月数+1)×贷款额×月利率÷2+贷款额4。
举例说明
同样假设贷款本金为
100
100万元，贷款期限为
30
30年（
360
360个月），年利率为
5
%
5%，则月利率
=
=
5
%
÷
12
≈
0.42
%
5%÷12≈0.42%。
每月本金
=
=
1000000
÷
360
≈
2777.78
1000000÷360≈2777.78元。
首月还款本息
=
(
1000000
−
0
)
×
0.42
%
=
4200
=(1000000−0)×0.42%=4200元，首月还款额
=
=
2777.78
+
4200
=
6977.78
2777.78+4200=6977.78元。
次月计算时，本金还是
2777.78
2777.78元，累计还款总额为
2777.78
2777.78元，次月还款本息
=
(
1000000
−
2777.78
)
×
0.42
%
≈
4187.56
=(1000000−2777.78)×0.42%≈4187.56元，次月还款额
=
=
2777.78
+
4187.56
=
6965.34
2777.78+4187.56=6965.34元。
总利息
=
(
360
+
1
)
×
1000000
×
0.42
%
÷
2
=
759300
=(360+1)×1000000×0.42%÷2=759300元。
二、影响住房贷款利息计算的因素
利率类型
固定利率
特点是在贷款期间利率保持不变。例如，在整个
20
20年的贷款期内，年利率始终为
4.5
%
4.5%，计算利息时就按照这个固定的年利率转化为月利率后进行上述等额本息或等额本金的计算。这种方式的好处是借款人可以准确预知每月还款金额，便于财务规划，风险在于如果市场利率下降，借款人不能享受到低利率的好处5。
浮动利率
利率会根据市场利率的波动而调整，通常与一个基准利率挂钩，如中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR）。如果LPR上调，借款人的房贷利率会相应提高，还款利息增加；反之则减少。例如，贷款时约定房贷利率为LPR+1%，若当前LPR为
4
%
4%，则房贷利率为
5
%
5%，如果LPR调整为
4.5
%
4.5%，房贷利率就变为
5.5
%
5.5%。
贷款期限
一般来说，贷款期限越长，利息总额越高。因为在较长的时间内资金被占用，银行会收取更多的利息。例如，贷款
50
50万元，年利率
5
%
5%，贷款
10
10年和贷款
20
20年相比：
贷款
10
10年：
按照等额本息计算，每月还款额约为
5303.28
5303.28元，总利息约为
136393.6
136393.6元。
贷款
20
20年：
按照等额本息计算，每月还款额约为
3299.77
3299.77元，总利息约为
291944.8
291944.8元。
贷款金额
贷款金额越大，利息计算的基数就越大，在相同的利率和还款方式下，利息总额也就越高。例如，年利率
5
%
5%，贷款期限
20
20年：
贷款
30
30万元时：
按照等额本息计算，每月还款额约为
1979.86
1979.86元，总利息约为
175166.4
175166.4元。
贷款
50
50万元时：
按照等额本息计算，每月还款额约为
3299.77
3299.77元，总利息约为
291944.8
291944.8元。