房产抵押最高贷款额度的影响因素
一、常见影响因素
房产评估价值：
一般来说，大部分情况下房产抵押贷款额度不会超过房产评估价的7成。例如，房屋评估价值为100万，按照7成计算，可贷款额度为70万。但也有部分银行针对企业主最高可贷款房产价值的1.2倍，不过这属于特殊情况。并且贷款额度不能超出房屋价值，这是基本的原则。如果评估价值高，在其他条件不变的情况下，可贷款额度相对更高。如果房屋存在一些诸如地段、房龄、装修情况、房产属性等不利因素时，评估价值可能会降低，进而影响贷款额度5。
贷款用途：
贷款额度不能超出贷款用途所需资金，或者只能贷款用途所需资金的几成。例如，如果贷款用途是用于一个50万的项目资金周转，银行可能只会按照这个50万的一定比例来确定贷款额度，比如80%，即40万5。
个人资质（还款能力等综合情况）：
如果银行认为借款人资质较差，房产抵押贷款实际额度会低于按照房产评估价值或贷款用途计算出的额度。比如借款人收入不稳定、征信存在较多不良记录等情况时，银行会降低贷款额度，以规避风险5。
二、不同类型房产及相关情况的贷款额度
普通住宅：
通常普通住宅抵押贷款最多能贷款房产评估值的7成。但如果是在住房公积金贷款方面，不同地区政策不同，像广州在2024年11月26日调整政策后，住房公积金贷款最高额度根据不同缴存情况有所变化，如缴存人月缴存额高于850元的，夫妻或父（母）子（女）共同申请贷款最高额度为60万元；缴存人月缴存额低于850元（含850元）高于162元的，夫妻或父（母）子（女）共同申请贷款最高额度为55万元；缴存人月缴存额在162元（含162元）以下的，夫妻或父（母）子（女）共同申请贷款最高额度为45万元。如果是商业贷款，还会受房龄、地段等因素影响。如房龄在20年以内建筑年代较近的普通住宅相对更易获得较高成数的贷款，而建筑年代越老，贷款成数可能会降低；位于城市中心等较好地段的普通住宅在贷款成数上也可能更有优势，偏远地区的则可能较低132。
商业用房（如写字楼、商铺等）：
像写字楼这类的商业用房则只能贷到房产评估值的5成左右。不过这也受具体的银行政策、市场环境以及房产自身状况影响，例如写字楼所在的商圈发展情况、人流量等都会对其评估价值产生影响，从而影响最终的贷款额度1。
别墅：
一般别墅可贷款额度为评估值的50% - 60%，同时也受个人资质、房龄、地段等因素影响，比如房龄较短、位于优质地段且借款人还款能力强的别墅，可能会更接近60%的贷款比例3。