一、商业贷款买房利息计算的基本要素
商业贷款买房利息的计算取决于多个因素。
本金：即借款的金额，是计算利息的基础数额。例如购房贷款总额为100万元，这100万就是本金1。
利率：这是银行规定的借款成本比例。
2024年，全国性住房贷款利率下限方面，首套个人住房商业性贷款利率下限最低为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点；第二套个人住房商业性贷款利率下限最低为相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。不过各地可根据当地房地产市场形势和调控需要自主确定辖区内首套和二套住房利率下限，不同地区的银行实际执行利率有所差异，如无锡首套房贷款利率已降至3.45%，二套房贷款利率则降至4.25%；武汉、常州将首套房贷款利率降至3.25%等4。
存期（贷款期限）：贷款的时长会影响利息计算。
短期贷款（期限在一年以下，含一年），按贷款合同签定日的相应档次的法定贷款利率计息，贷款合同期内，遇利率调整不分段计息。
中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利3。
二、不同还款方式下的利息计算
（一）等额本息还款
特点：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支1。
计算公式：
每月还款额
=
贷款本金
×
[
月利率
×
(
1
+
月利率
)
𝑛
]
(
1
+
月利率
)
𝑛
−
1
每月还款额=
(1+月利率)
n
−1
贷款本金×[月利率×(1+月利率)
n
]
，其中
𝑛
n表示还款总月数。例如，贷款本金为
𝑃
P，月利率为
𝑟
r（年利率除以12），还款期限为
𝑚
m年，则
𝑛
=
𝑚
×
12
n=m×12。
举例：假设贷款本金
𝑃
=
50
P=50万元，年利率为
5
%
5%，贷款期限
𝑚
=
20
m=20年。则月利率
𝑟
=
5
%
12
r=
12
5%
，
𝑛
=
20
×
12
=
240
n=20×12=240。通过公式计算可得每月还款额，然后总利息 = 每月还款额×
𝑛
n - 本金。
（二）等额本金还款
特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。如果有提前还款的打算，使用等额本金的方式较为划算1。
计算公式：每月还款额 = （贷款本金÷还款月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率。
举例：同样贷款本金
𝑃
=
50
P=50万元，年利率
5
%
5%，贷款期限
𝑚
=
20
m=20年。首月还款额 =
500000
240
+
500000
×
5
%
12
240
500000
+500000×
12
5%
，之后每月还款额的本金部分固定为
500000
240
240
500000
，利息部分随本金余额减少而减少，总利息需要逐月累加计算。