银行按揭房贷款计算方法
一、主要涉及因素
银行房贷按揭计算主要涉及以下因素：
贷款金额：借款人需要从银行借取的资金总额，通常为房屋总价减去首付款1。
贷款期限：借款人需要偿还贷款的年数，常见的贷款期限包括10年、15年、20年、30年等1。
贷款利率：有固定利率和浮动利率两种类型。固定利率在贷款期限内保持不变，而浮动利率则会根据市场利率变动而调整1。
二、两种还款方式的计算方法
银行按揭贷款计算方法主要有等额本息和等额本金两种还款方式：
（一）等额本息还款计算方法
每月还款额计算公式：
每月还款额
=
贷款本金
×
月利率
×
(
1
+
月利率
)
还款月数
(
1
+
月利率
)
还款月数
−
1
每月还款额=
(1+月利率)
还款月数
−1
贷款本金×月利率×(1+月利率)
还款月数
例如，贷款本金为
𝑃
P，年利率为
𝑟
r，贷款期限为
𝑛
n年，因为是按月还款，所以月利率
𝑖
=
𝑟
12
i=
12
r
，还款月数
𝑚
=
𝑛
×
12
m=n×12。
每月利息计算：每月利息 = 剩余本金×贷款月利率。
每月本金计算：每月本金 = 每月月供额 - 每月利息。
（二）等额本金还款计算方法
每月还款额计算公式：
每月还款额
=
(
贷款本金
÷
还款月数
)
+
(
本金
−
已归还本金累计额
)
×
每月利率
每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(本金−已归还本金累计额)×每月利率
每月利息计算：每月利息=(本金 - 累计已还本金)×月利率。
每月本金计算：每月本金 = 总本金÷还款月数。
三、实例计算
假设小李打算购买一套价值100万元的房屋，首付款为20万元，贷款期限为30年，贷款利率为5%。
（一）贷款金额计算
贷款金额 = 房屋总价 - 首付款 =
100
100万元 -
20
20万元 =
80
80万元1。
（二）等额本息方式下
每月还款额计算 首先将年利率
5
%
5%换算为月利率
𝑖
=
5
%
12
i=
12
5%
，还款月数
𝑚
=
30
×
12
=
360
m=30×12=360个月。 [每月还款额=\frac{800000×\frac{5%}{12}×(1 + \frac{5%}{12})^{360}}{(1 + \frac{5%}{12})^{360}- 1}\approx3648)元
总利息计算 总利息 = 每月还款额×还款月数 - 贷款金额 =
3648
×
360
−
800000
≈
482880
3648×360−800000≈482880元[1。
（三）等额本金方式下
每月还款额计算 每月偿还本金为
800000
360
360
800000
元。 第一个月利息为
800000
×
5
%
12
800000×
12
5%
元，所以第一个月还款额为
800000
360
+
800000
×
5
%
12
360
800000
+800000×
12
5%
元，后续每月本金不变，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款额也逐月递减。
总利息计算 总利息计算相对复杂，需要逐月计算利息并累加。首月利息
𝐼
1
=
800000
×
5
%
12
I
1
=800000×
12
5%
元，次月利息
𝐼
2
=
(
800000
−
800000
360
)
×
5
%
12
I
2
=(800000−
360
800000
)×
12
5%
元，以此类推，总利息
𝐼
=
𝐼
1
+
𝐼
2
+
⋯
+
𝐼
360
I=I
1
+I
2
+⋯+I
360
。
四、其他影响因素及注意事项
贷款手续费：包括评估费、公证费、抵押登记费等，这些费用在计算按揭成本时也需要考虑在内1。
保险费：包括房屋保险和贷款保险等1。
利率种类的选择：要注意贷款利率可能是固定利率或浮动利率，固定利率在贷款期限内保持一致，而浮动利率可能根据市场利率变动而调整，需要根据自身情况谨慎选择适宜的利率种类2。
附加费用和合同条款：除了利息，还需要关注如担保费、手续费等附加费用，并仔细阅读与理解借款合同中的条款和条件，明确各项费用和权益2。
债务风险评估：在办理住房贷款时，需要充分评估自己的债务风险2。