银行住房贷款利息计算方法
一、等额本金还款方式
计算公式
每月还款金额=(本金/还款月数)+(本金 - 累计已还本金)×月利率。
还款总利息=(还款月数 + 1)×贷款额×月利率/2。
例如，借款人贷款100万元，分期30年，贷款年利率5.88%。
首月还款额计算：
30年还款月数为
30
×
12
=
360
30×12=360个月。
月利率
=
5.88
%
÷
12
=
0.49
%
=5.88%÷12=0.49%。
首月还款金额
=
(
1000000
÷
360
)
+
(
1000000
−
0
)
×
0.49
%
≈
7677.78
=(1000000÷360)+(1000000−0)×0.49%≈7677.78元。
总利息计算：
还款总利息
=
(
360
+
1
)
×
1000000
×
0.49
%
÷
2
=
884450
=(360+1)×1000000×0.49%÷2=884450元2。
特点
优点：需要偿还的总利息比较少，每月还款额逐月减少，比较适合还款能力强的借款人。
缺点：前期还款压力非常大，每个月需要偿还的月供比较多，逾期风险增加；每个月的月供不一样，借款人还款金额不好计算。
二、等额本息还款方式
计算公式
每月还款额
=
=
[
贷款本金
×
月利率
×
(
1
+
月利率
)
𝑛
]
÷
[
(
1
+
月利率
)
𝑛
−
1
]
[贷款本金×月利率×(1+月利率)
n
]÷[(1+月利率)
n
−1]，其中
𝑛
n为还款月数，总利息
=
=还款月数
×
×每月还款额
−
−贷款本金。
例如，假设贷款本金为
100
100万元，贷款年利率为
5
%
5%，贷款期限为
30
30年（
360
360个月）。
先计算月利率
=
5
%
÷
12
≈
0.42
%
=5%÷12≈0.42%。
每月还款额
=
=
[
1000000
×
0.42
%
×
(
1
+
0.42
%
)
360
]
÷
[
(
1
+
0.42
%
)
360
−
1
]
≈
5368.22
[1000000×0.42%×(1+0.42%)
360
]÷[(1+0.42%)
360
−1]≈5368.22元。
总利息
=
360
×
5368.22
−
1000000
=
932559.2
=360×5368.22−1000000=932559.2元2。
特点
优点：还款额固定，方便月供计算还款；比较适合收入比较固定、对未来财务情况规划得比较清楚的借款人。
缺点：贷款利息较高，甚至有可能超出贷款本金。
三、根据贷款期限计算
短期住房贷款（期限在一年以内，含一年）
按贷款合同签定日的相应档次的法定贷款利率计息。
按季结息的，每季度末月的20日为结息日；按月结息的，每月的20日为结息日。
具体结息方式由借贷双方协商确定。
对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。最后一笔贷款清偿时，利随本清1。
中长期住房贷款（期限在一年以上）
利率实行一年一定。贷款（包括贷款日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。
中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。
对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利1。